Gastbeitrag: In REITs investieren - sinnvolles Investment mit Familie?

Wenn Du hin und wieder auf Börsenplattformen oder auf Finanzblogs unterwegs bist wirst Du wahrscheinlich schonmal über den Begriff REIT gestolpert sein. Was genau verbirgt sich dahinter und ist das etwas, was wir uns als Familienmenschen genauer ansehen sollten? Im Folgenden möchte ich grundsätzlich auf die Assetklasse REIT eingehen, einen kleinen Ausblick für die kommenden Jahre geben und die Vor- und Nachteile einer Investition in REITs hervorheben.

Was ist ein REIT?

REIT bedeutet Real Estate Investment Trust. Damit ist die Nähe zum Immobilienfond schon klar. Es gibt jedoch einige feine Unterschiede, die uns als Familienanleger meines Erachtens in die Karten spielen.

Ähnlich wie bei einem Immobilienfond kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Immobilien. Diese können verschiedener Art sein - also Einzelobjekte oder auch ganze Immobilienportfolios. Das Vermögen eines REITs setzt sich deswegen in der Regel aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Hypothekenkrediten und Barmitteln zusammen. REITs sind damit eine Art „Hybridprodukt“. Sie kombinieren die ständige Handelbarkeit, die hohe Liquidität und die geringen Transaktionskosten von Aktieninvestments mit dem Fokus eines offenen Immobilienfonds.

Das Konstrukt REIT wurde in den 60er Jahren in den USA geschaffen und soll einer breiten Anlegerschicht die Möglichkeit geben in Immobilien investieren zu können ohne gleich ein ganzes Haus finanzieren zu müssen. Um diese Gleichstellung zum Immobilieninvestor zu schaffen sind REITs jedoch im Gegensatz zum Immobilienfond oder zu Immobilien-Aktiengesellschaften auf Unternehmensebene steuerbefreit[1] - Steuern fallen erst, wie auch bei Aktien, bei der Dividende oder beim Verkauf mit Erlösen an.

Ausschüttungsquote von 90%

Im Gegenzug zum Steuervorteil auf Unternehmensebene muss ein REIT 90% seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten[2]. Durch diese hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Diese Regelung gibt es weder bei sonstigen Aktiengesellschaften noch bei Immobilienfonds. Für uns Anleger bedeutet diese hohe Ausschüttungsquote natürlich einen stetigen und gut planbaren Dividendenfluss. Das sehe ich als ersten großen Pluspunkt für Familienanleger, denn fast nirgendwo sonst bekommt man derartig hohe Ausschüttungen unter Garantie.

Hohe Eigenkapitalquote per Gesetz

Ein zweites regularisches Plus stellen die Regelungen zur Eigenkapitalquote bzw. Verschuldungsquote dar. Die Eigenkapitalquote muss nämlich mindestens 45% betragen bzw. die Verschuldungsquote darf bei einem REIT nicht über 55% liegen[3]. Dadurch wird eine gewisse Stabilität gewährleistet. Auch das gefällt mir als Familien- und Langzeitinvestor sehr gut.

REITs dürfen nur eingeschränkt in Wohnimmobilien investieren

Etwas einschränkend ist, dass REITs beim Investieren in Wohnimmobilien der Auflage unterliegen, dass diese nicht vor 2007 erbaut sein dürfen. Alle Wohnimmobilien älteren Baujahres sind damit nicht über REITs handelbar. Das soll einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes und extrem überhöhten Mietpreisen entgegenwirken. Deshalb investieren REITs vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser. Auch wenn das womöglich die Profitabilität von REITs an dieser Stelle etwas kappt, muss ich als Familienvater sagen, dass ich diese Regelung nur befürworten kann. Stetig steigende Mietpreise verdrängen seit Jahren Familien aus den innerstädtischen Bereichen, weil man es sich schlichtweg als Familie mit Kindern und damit verbundenem Platzbedarf nicht im Ansatz leisten kann. Ein zusätzliches Aufschaukeln durch REITS ist insofern meines Erachtens nicht auch noch nötig.

Aussicht - REITs in Zukunft

Die Niedrigzinspolitik, stetig steigende Mieten und kapitalstarke Investoren haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass die Immobilienpreise und damit auch die Investments in Immobilien stetig und streckenweise rasant anstiegen. Jeder der in den letzten Jahren ein Eigenheim gekauft hat, kann davon ein Lied singen.

Selbstredend galt dieser Trend dementsprechend auch für REITs. Corona hat jedoch auch diese Assetklasse deutlich erwischt, da durch die eingeschränkte Mobilität vor allem Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Büros und Hotels preislich sehr unter Druck gerieten. REITs, die ja hauptsächlich in derartige Immobilien investiert sind, haben dadurch einen starken Abverkauf erlebt.

Für uns als Investoren mit Familie sehe ich das allerdings eher als Chance denn als Warnung, denn es ist davon auszugehen, dass sich die Märkte auch hier (wie in allen anderen Bereichen auch) erholen werden. Somit lassen sich hier vielleicht sogar noch Schnäppchen ergattern, die in ein bis zwei Jahren wieder ganz wie zuvor aufgestellt sind.

EZB will Nullzinspolitik fortführen

Vor allem die Nullzinspolitik der EZB und aber auch die Niedrigzinspolitik der USA sind ein Schlüsselfaktor dafür, dass sich der Immobilienboom nach dem Überwinden der Corona-Krise wieder fortsetzen kann. Gerade durch die Krise ist es kaum abzusehen, dass die EZB Ihre Zinsstrategie in absehbarer Zeit verändern wird.

Vorteile von REITs

Im Gegensatz zu Immobilienfonds sind REITs überaus transparent - nicht zuletzt durch die starken gesetzlichen Vorgaben bezüglich Verschuldungsquote und Ausschüttungsquote. Die Handelbarkeit von Anteilen über den Aktienmarkt macht es Privat- und Kleinanlegern möglich Immobilien-Investments über REITs mit kleinen Beträgen problemlos durchzuführen und damit die gleichen Chancen wahrzunehmen, wie ein Direktinvestor. Immobilien haben im Allgemeinen eine eher geringe Korrelation zu den Aktienmärkten. Das sorgt dafür, dass REITs unser Depot sinnvoll und ausgleichend ergänzen können um starke Marktschwankungen etwas abzupuffern. Verstärken kann man diese Wirkung über einen REIT-ETF.

Nicht zuletzt schütten REITs 90% Ihres Gewinns an die Aktionäre aus, was uns Anlegern als Dividendenzahlung zugutekommt. Aktuell scheinen REITs im Allgemeinen etwas unterbewertet zu sein, da die Corona-Krise für starke Abverkäufe auch in diesem Bereich gesorgt hat.

Nachteile von REITs

Wie bei allen Investments an der Börse können auch die Werte von REIT-Anteilen stark schwanken. Mit hoher Wahrscheinlichkeit unterliegen sie erheblich höheren Schwankungen als eine Direktanlage in eine Immobilie. Insofern sollte man sich dessen bewusst sein. Gerade in Deutschland gibt es zudem nur fünf (!!!) REITs[4], was die Auswahl sehr stark einschränkt. Deshalb ist es hier absolut empfehlenswert sich auch REITs aus anderen Nationen anzusehen - gerade in den USA gibt es eine enorm große Auswahl.

Fazit zu REITs als Investment für Familien

Ich denke REITs sind eine sinnvolle Ergänzung für das Familienportfolio. So kannst Du mit Deiner Familie an den Chancen des Immobilienmarktes partizipieren, auch wenn das Vermögen oder die Einkommenssituation vielleicht gerade keinen Kauf eines Hauses zulassen. Gerade als Investor, der eine Dividendenstrategie verfolgt sind REITs natürlich eine durchaus attraktive Möglichkeit mit hoher Dividendenrendite anzulegen.

Dennoch sollten auch REITs, wie alle anderen Anlagen auch, nur ein Teil einer Gesamtstrategie sein. Es ist niemals gut prozentual zu viel Gewicht auf eine Assetklasse zu legen.

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Quellen

1. [§ 16 REITG, Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft] REIT-Gesetz, § 16 REITG, Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft, Steuernetz.de, 2021
2. [Wikipedia REITs] Wikipedia, Real-Estate-Investment-Trust, Wikipedia, 2021
3. [Wirtschaftslexikon Gabler REIT] Dr. Cordula Heldt, REIT, Wirtschaftslexikon Gabler, 2021
4. [comdirect RX Index] comdirect, RX REIT All Share Performance-Index Werte, comdirect, 2021