Cashflow Rechner für Rendite Immobilien

Slingsby
13.11.2020
28.01.2022
Hier erfahren Sie, warum der Cashflow bei Immobilien Investments interessant ist, wofür man ihn benötigt und wie er berechnet wird. Mit unserem kostenlosen Rechner können Sie den Cashflow für Ihre Renditeimmobilie selbst berechnen und überprüfen.
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Mieteinnahmen
Kaltmiete
Die Kaltmiete ist die Miete, die für die Überlassung, bzw. Nutzung der Immobilie im Mietvertrag vereinbart wird. Sie beinhaltet weder die umlagefähigen Betriebskosten, noch die nicht-umlagefähigen Betriebskosten. Auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist nicht in der Kaltmiete enthalten. Die Kaltmiete wird alternativ als Nettokaltmiete oder oft auch einfach nur als Miete bezeichnet.
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laufende Ausgaben
nicht-umlagefähige Betriebskosten
Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten finden Sie in der Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung). Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten werden vom Vermieter getragen und sind in der Betriebskostenverordnung §1 BetrKV geregelt. Zu den nicht-umlagefähigen Betriebskosten zählen z.B. Kosten für die Instandhaltung sowie für die Verwaltung der Immobilie.
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Instandhaltungsrücklage
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird nur dann in der Berechnung der Rendite berücksichtigt, wenn Sie diese eingeben. Die Nettomietrendite oder auch die Eigenkapitalrendite wird zu einem realistischeren Wert, wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berücksichtigt wird. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage finden Sie in den Dokumenten zum Jahresabschluss, die Ihnen von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden.
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Finanzierungskosten
Die Kosten für die Finanzierung fallen an, falls Sie einen Kredit aufgenommen haben, um die Immobilie zu kaufen. Diese Kosten bestehen aus der Tilgung sowie aus Zinsen. Sie finden diesen Betrag in Ihren Kontoauszügen oder auf Belegen, die Ihnen Ihre kreditgebende Bank ausgestellt hat.
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einmalige Ausgaben
Reparaturkosten
Tragen Sie in diesem Feld bitte die Reparaturkosten ein, die für Ihre Renditeimmobilie in dem Zeitraum anfallen, für den Sie den Cashflow berechnen möchten. Falls Sie zum Beispiel den Cashflow für das Jahr 2020 berechnen möchten, so tragen Sie auch nur Reparaturen ein, die in diesem Jahr angefallen sind. Vorjahre oder zukünftige Reparaturen lassen Sie außen vor.
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Individuelle Steuern
Hier können Sie Ihre individuellen Steuern eintragen, die aufgrund von der Vermietung und Verpachtung Ihrer Renditeimmobilie angefallen sind.
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Ergebnis pro Monat
Cashflow pro Monat
Dies ist der durchschnittliche Cashflow pro Monat basierend auf den hier gemachten Angaben. Er berechnet sich aus den monatlichen Mieteinnahmen abzüglich der monatlichen laufenden Kosten und den einmaligen Aufwendungen durchschnittlich pro Monat.
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Laufende Kosten pro Monat
Die laufenden Kosten pro Monat bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten pro Monat, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Monat sowie dem monatlichen Finanzierungsaufwand.
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Einmalige Kosten pro Monat
Die einmaligen Kosten pro Monat bestehen aus Reparaturkosten sowie Ihren individuellen Steuern. Falls Sie diese Angaben pro Jahr im Rechner eingegeben haben, berechnen wir den monatlichen Durchschnitt.
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Ergebnis pro Jahr
Cashflow pro Jahr
Dies ist der Cashflow pro Jahr basierend auf den hier gemachten Angaben. Er berechnet sich aus den Jahresmieteinnahmen abzüglich der jährlichen laufenden Kosten und der einmaligen Ausgaben.
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Laufende Kosten pro Jahr
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten pro Jahr, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr sowie dem jährlichen Finanzierungsaufwand.
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Einmalige Kosten pro Jahr
Die einmaligen Kosten pro Jahr bestehen aus Reparaturkosten sowie Ihren individuellen Steuern. Falls Sie diese Angaben pro Monat im Rechner eingegeben haben, berechnen wir den jährlichen Betrag.
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1. Welche Eingabeparameter benötigen Sie für den Cashflow?

Um den Cashflow zu berechnen benötigen Sie die Einnahmen und die Ausgaben Ihrer Renditeimmobilie. Diese sind:
  • die Kaltmiete (das sind Ihre Einnahmen),
In unserem Rechner können Sie individuell zu jedem Eingabewert eine Zeiteinheit (pro Monat oder pro Jahr) auswählen. Bei den Finanzierungskosten können Sie zwischen monatlichen, vierteljährlichen, halbjährlichen oder jährlichen Zahlungen wählen. Auf diese Weise müssen Sie nichts umrechnen und geben die Werte einfach so ein, wie Sie sie gerade vorliegen haben. Unser Cashflow Rechner stellt Ihnen die Ergebnisse immer pro Monat und pro Jahr zur Verfügung.

2. Was versteht man unter Cash Flow?

Der Cashflow, Cash Flow, oder im Deutschen auch Geldfluss genannt, macht eine Aussage darüber wohin wieviel Geld fließt. Ein positiver Cashflow macht den Investor reicher, da die Einnahmen größer als die Ausgaben sind. Bei einem negativen Cashflow hingegen muss Geld hinzugezahlt werden, da die Ausgaben größer als die Einnahmen sind.

3. Wie kann man den Cashflow nutzen um Vermögen aufzubauen?

Eine Investition wird üblicherweise getätigt, um damit passives Einkommen aufzubauen, bzw. um das eigene Nettovermögen zu vergrößern. Bei Immobilien als Kapitalanlage hat man zwei Möglichkeiten, um das eigene Geld zu vermehren:
  • durch einen positiven Geldfluss
  • und/oder durch die Wertsteigerung der Immobilie.
Bei einem positiven Cashflow (Einnahmen > Ausgaben) hat man ab dem Tag, an dem man die Immobilie gekauft und erfolgreich vermietet hat, unter dem Strich einen regelmäßigen positiven Zuwachs auf dem eigenen Konto. Hier ist die Geldvermehrung sofort sichtbar und man spekuliert nicht in die Zukunft, sondern rechnet sich in der Gegenwart aus, was die Renditeimmobilie erwirtschaftet.
Wenn dieser positive Cashflow sofort Reinvestiert wird, lässt sich der Zinseszins Effekt sehr gut ausnutzen, um das eigene Vermögen zu vergrößern. Gleichzeitig kann der positive Cashflow aus Immobilien Investitionen eine gute Quelle für passives Einkommen darstellen.
Bei einer Wertsteigerung hingegen spekuliert man auf steigende Immobilienpreise in der Zukunft. Das kann, muss aber nicht eintreten. Im Falle einer Wertsteigerung kann dann die Immobilie verkauft werden um die Buchgewinne (das sind fiktive Gewinne auf dem Papier, aber nicht auf dem Konto) zu realisieren. Falls die Immobilienpreise jedoch fallen, würde ein Verlust bei einem Verkauf eintreten.
Die Methode der Wertsteigerung ist im Grunde genommen bei jedem Immobilien Investor präsent. Allerdings werden Immobilien von Anlegern auch gerne als lebenslanges Investment gekauft und anschließend vererbt.

4. Warum ist der Cashflow wichtig?

Der Cashflow ist wichtig, insbesondere ein positiver, um nachhaltig passives Einkommen aufzubauen. Bei Renditeimmobilien kann der positive Cashflow beispielsweise gut verwendet werden, um Eigenkapital für die nächste Immobilieninvestition aufzubauen. Der positive Cashflow stellt sozusagen die Zinsen des Investments dar und durch das Reinvestieren der Zinsen lässt sich der Zinseszins Effekt gut ausnutzen um Vermögen aufzubauen.
Inwiefern ein negativer Cashflow ebenfalls unter bestimmten Umständen und bei sehr sorgfältiger Planung zum Vermögensaufbau genutzt werden kann, beschreiben wir näher in Frage 6 zum Cashflow.

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5. Wie wird der Cashflow berechnet?

Der Cashflow einer Renditeimmobilie berechnet sich aus den Einnahmen abzüglich der laufenden Ausgaben sowie der einmaligen Ausgaben:
Kaltmiete
- laufende Ausgaben
- einmalige Ausgaben
Cashflow
Man erhält den monatlichen Cashflow, indem man die Kaltmiete pro Monat und die Ausgaben ebenfalls pro Monat in der Berechnung verwendet. Dazu kann man bei den einmaligen Kosten entweder einen monatlichen Durchschnittswert bilden, indem man durch 12 teilt oder aber man berechnet den Cashflow für jeden Monat individuell und setzt die einmaligen Kosten wie z.B. Reparaturen in dem jeweiligen Monat an. Den jährlichen Cashflow bekommt man, indem man die Jahreswerte für die Einnahmen und Ausgaben verwendet.
Die laufenden Ausgaben bestehen aus den nicht umlagefähigen Betriebskosten, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie eventuell Tilgung und Zinsen für die Finanzierung. Die einmaligen Ausgaben sind Reparaturkosten und individuelle Steuern:
Kaltmiete
- Tilgung und Zinsen für die Finanzierung
- Reparaturkosten
- individuelle Steuern
Cashflow
Die umlagefähigen Betriebskosten würden zwar streng gesehen zu der Berechnung des Cashflows dazugehören, da sie aber normalerweise (bei einer rechtskräftigen Klausel im Mietvertrag) auf den Mieter umgelegt werden, haben wir sie hier außen vorgelassen. Unser Cashflow berücksichtigt somit nur Werte, die das Nettovermögen des Investors tatsächlich beeinflussen.
Betriebswirtschaftlich gesehen finden fiktive Verluste, wie beispielsweise Abschreibungen, keine Berücksichtigung im Cashflow. Hier fließen nur Werte ein, die tatsächlichen Kontobewegungen entsprechen.

6. Können Immobilien mit einem negativen Cashflow sinnvoll sein?

Unter sehr speziellen Umständen mit einer sehr sorgfältigen Kalkulation eventuell ja. Manche Kapitalanleger setzen beispielsweise die Finanzierungsrate mit der die Immobilie abbezahlt wird so hoch, dass für Sie ein negativer individueller Cashflow entsteht. Die Argumentation ist in so einem Fall häufig, dass auf diese Weise Steuern durch den Verlust gespart werden können und gleichzeitig wird auf eine starke Wertsteigerung spekuliert. Mit so einer Konstellation wird das Immobilien Investment jedoch äußerst spekulativ und man sollte sich vorher genau durchrechnen, ob man damit tatsächlich sein Vermögen vermehren kann.
Hier ist es auch wichtig zu wissen, dass man im deutschen Steuerrecht zwischen einem horizontalen (gleiche Einkommensart) und einem vertikalen (unterschiedliche Einkommensart) Verlustausgleich unterscheidet. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können sowohl horizontal als auch vertikal verrechnet werden - allerdings nur dann, wenn das Finanzamt eine tatsächliche Einkunftserzielungsabsicht erkennen kann. Wird diese Gewinnerzielungsabsicht vom Finanzamt aberkannt, verpuffen sowohl die horizontalen als auch die vertikalen Steuervorteile nicht nur für das laufende Jahr, sondern oft auch rückwirkend und für die Zukunft.
Hat jedoch eine Immobilie einen negativen Cashflow aufgrund von nicht umlagefähigen Betriebskosten, die höher als die Mieteinnahmen sind, trifft man häufig sehr veraltete Mietverträge an, bei denen über Jahrzehnte keine Mieterhöhung stattgefunden hat. In so einem Fall kann es sehr schwierig werden die Miete auf ein angemessenes Niveau anzupassen, da man bei einer Mieterhöhung sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenzen der einzelnen Bundesländer beachten muss.
Grundsätzlich sollte die Wirtschaftlichkeit der Investition bei einem negativen Cashflow immer in Frage gestellt werden und eine sehr sorgfältige Analyse durchgeführt werden. Oder man wählt gleich Renditeimmobilien aus, die bereits in der Gegenwart einen positiven Cashflow haben und somit vom ersten Moment an startklar für den Vermögensaufbau sind.

7. Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Gewinn?

Der Begriff des Cashflows stammt aus der Betriebswirtschaft und lässt sich sehr gut auf Immobilieninvestitionen übertragen. Der Cashflow bezeichnet den tatsächlichen Zufluss bzw. Abfluss liquider Mittel. Der Unterschied zum betriebswirtschaftlichen Gewinn besteht darin, dass Buchverluste (das sind Verluste, die nur auf dem Papier stattfinden, aber nicht auf dem Konto) wie z.B. Abschreibungen beim Cashflow keine Berücksichtigung finden.

8. Wie findet man Cashflow Renditeimmobilien?

Bei Investby.Immo können Sie den monatlichen gewünschten Cashflow als Suchparameter in unserer Immobilien Investment Suche verwenden. Wir zeigen Ihnen alle Immobilien Investments aus unserer Datenbank an, die mindestens den eingegebenen Cashflow aufweisen.
Der Cashflow in unserer Suche berücksichtigt nur Werte, die für alle Investoren gleich sind. D.h. wir berechnen den Cashflow aus der Kaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. In Ihren individuellen Cashflow müssten noch Finanzierungskosten, Steuern sowie eventuelle Reparaturkosten einfließen.
Dieser Rechner und dieser Artikel stellen weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die hier dargestellten Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, sind aber dennoch ohne Gewähr.
Verlinken Sie gerne unser Tool auf Ihrer Webseite oder Ihrem Blog! :-)

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