Grunderwerbsteuer berechnen (Deutschland)

Slingsby
29.05.2020
24.02.2021
Die Grunderwerbsteuer in Deutschland ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Für eine schnelle Berechnung verwenden Sie gerne unseren kostenlosen Online Rechner.
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1. Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Bitte geben Sie einen Zahlenwert für die Berechnungsgrundlage (das ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie) in unseren Online Rechner ein und wählen Sie das Bundesland aus, in dem die Immobilie steht, für die Sie die Grunderwerbsteuer berechnen möchten.

Die Berechnungsgrundlage (auch Bemessungsgrundlage) ist der Wert, den der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück (bzw. die Immobilie) zu erwerben. Falls im Kaufvertrag steht, dass sich der Käufer verpflichtet, die Maklercourtage zu übernehmen, so muss auch auf die Maklerprovision Grunderwerbsteuer gezahlt werden (BGH Urteil vom 20.11.2008, III ZR 60/08).

2. Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?

Die Grunderwerbsteuer ist absetzbar, falls mit der Immobilie Einkommen erzielt werden soll. Das ist der Fall, wenn die Immobilie als Kapitalanlage vermietet wird oder betrieblich vom Eigentümer genutzt wird. Die Grunderwerbsteuer kann jedoch nicht steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie als Eigenheim genutzt werden soll.

Wenn die Immobilie als Kapitalanlage vermietet wird, so müssen die Mieteinnahmen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten beim Immobilienkauf und wird steuerlich zum Kaufpreis der Immobilie addiert. Dieser Gesamtbetrag wird dann über die Jahre steuerlich abgeschrieben. Das bedeutet, dass der jährliche Abschreibungsbetrag als Ausgabe von der jeweiligen Jahressteuer abgesetzt wird.

Wenn die Immobilie für den Gewerbebetrieb des Eigentümers genutzt wird, dann findet ebenfalls eine steuerliche Absetzung in Form einer über mehrere Jahre gehenden Abschreibung statt. In diesem Fall handelt es sich jedoch um Betriebsausgaben, die je nach Rechtsform des Unternehmens unterschiedlich in der Buchhaltung erfasst werden und beim Jahresabschluss in die Gewerbesteuer-, bzw. Körperschaftsteuererklärung mit einfließen.

Falls nur ein Teil der Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird, kann die Grunderwerbsteuer auch nur flächenanteilig von der Steuer abgesetzt werden.

3. Bei welchen Vorgängen fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung finden sich im §3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Demnach wird die Grunderwerbsteuer in folgenden Spezialfällen nicht vom Finanzamt erhoben:
  • Bagatellfälle, bei denen der Kaufpreis bis zu 2.500 Euro beträgt, sind von der Grunderwerbsteuer gemäß §3 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz befreit.
  • Die Veräußerung des Grundstücks oder der Immobilie findet zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern statt.
  • Der Grundstücks- oder Immobilienverkauf findet zwischen Verwandten in gerader Linie statt, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkel. Verwandtschaft in gerade Linie wird im BGB §1589 definiert. §3 Abs. 6 GrEStG stellt dabei Abkömmlinge und Stiefkinder explizit gleich.
  • Es findet eine Schenkung des Grundstücks oder der Immobilie zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern statt.
  • Es findet eine Schenkung des Grundstücks oder der Immobilie zwischen Verwandten in gerader Linie statt.
  • Die Übertragung des Grundstücks oder Immobilie findet aufgrund einer Erbschaft statt, bei der der Nachlass geteilt wird.
  • Bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses, bei dem der Rückerwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie durch den Treugeber erfolgt.

4. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Damit der Käufer einer Immobilie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann, muss er oder sie nachweisen, dass die Grunderwerbsteuer korrekt bezahlt wurde. Diesen Nachweis erbringt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Diese Bescheinigung wird offiziell 'Bescheinigung nach Steuersachen' genannt und gibt Auskunft darüber, ob eine Person in steuerlicher Hinsicht zuverlässig ist und somit z.B. keine Steuerrückstände hat. Für die Unbedenklichkeitsbescheinigung fällt eine geringe Gebühr an, die meistens bereits in den Notarkosten enthalten ist.

5. Weiterführende Informationen zur Grunderwerbsteuer?

Weitere Informationen zur Berechnungsgrundlage (auch Bemessungsgrundlage) und der Grunderwerbsteuer finden Sie in unserem Artikel Grunderwerbsteuer in Deutschland.
Letzte Aktualisierung: 24.02.2021

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6 %
Mecklenburg-Vorpommern 6 %
Niedersachsen 5 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %
Stand 02.2021
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