Mehr Sicherheit durch Diversifikation und mehr Wissen bei Kapitalanlagen
Was ist eine sichere Geldanlage?
Die Antwort auf die Frage, ob eine Geldanlage sicher ist oder nicht, kann meines Erachtens nach weder pauschal noch mit einer Anlageempfehlung beantwortet werden. Jeder Kapitalanleger hat ein anderes Empfinden und Risikobedürfnis und was für den Einen eine sichere Angelegenheit ist, ist für den Anderen ein risikoreiches Geschäft. Die verwendete Strategie sowie der Wissensstand des Anlegers spielen hier eine große Rolle. An folgendem fiktiven Szenario für Immobilien als Kapitalanlage wird das deutlich:
Anleger A ist neu auf dem Immobilienmarkt und möchte eine Eigentumswochnung kaufen und anschließend vermieten. Er hat keine Erfahrungen mit Immobilieninvestments und auch keine Ahnung von Bausubstanzen. Anleger B hingegen ist ein erfahrener Fix&Flip Investor, der die entsprechenden Kontakte zu Handwerkern hat und bereits viele Objekte saniert und erfolgreich verkauft hat. Beide Anleger haben nun Interesse an jeweils einer Eigentumswohnung im gleichen Mehrfamilienhaus. Die beiden Eigentumswohnungen im vergleichbaren Zustand befinden sich in einem gut bürgerlichen Stadtteil einer Großstadt und sind in einem Altbau, der schon länger nicht saniert wurde.
Anleger A ist von den charmanten Details wie den Dielenböden und den tollen hohen Stuckdecken begeistert. Außerdem hat das aus den 50er Jahren stammende Bad genau die gleichen Fliesen wie das Bad im Haus von seiner Oma, bei der er als Kind viele schöne Sommer verbracht hat. Nachdem er ein Foto von den hübschen Fliesen bei Instagram hochgeladen hat und viele likes bekommen hat, trifft er nach der Wohnungsbesichtigung zufällig seinen Nachbar von schräg gegenüber. Anleger A erzählt seinem Nachbarn ganz begeistert von der charmanten Altbauwohnung als Kapitalanlage und der Nachbar meint, dass die Lage bei einer Immobilie das wichtigste ist und man mit einer vermieteten Wohnung in einer Großstadt nicht viel falsch machen kann.
Anleger B hingegen wirft bei der Besichtigung erstmal einen Blick auf die veraltete Elektrik, die fehlende Wärmedämmung sowie die historische Heizungsanlage. Während Anleger A nun damit beschäftigt ist, einen Kredit von der Bank zu bekommen, weil ihm die Wohnung so gut gefällt, rechnet Anleger B die Kosten für die offensichtlich anstehenden Sanierungsarbeiten durch. Zudem macht er Abschätzungen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Sanierung sein mag und kommt auf einen satten Gewinn.
Als sich Anleger A bei der Bank um eine Finanzierung bemüht, rechnet ihm der Bankberater die Eigenkapitalrendite aus und erzählt ihm, dass eine Hebelwirkung eintritt, je weniger Eigenkapital er einsetzt. Anleger A versteht zwar nicht so richtig, was die Eigenkapitalrendite eigentlich aussagt und was diese Hebelwirkung sein soll, aber er hält eine große Eigenkapitalrendite für positiv. Zudem hat er ohnehin wenig Eigenkapital und damit scheint das alles ja ganz gut zu passen.
Beide kaufen die Wohnung. Anleger A kann den Kredit nach der erfolgreichen Vermietung gerade so bedienen und muss noch ein paar hundert Euro hinzugeben. Er versteht nicht so recht, wie das passieren konnte, da doch die Eigenkapitalrendite einen so hohen Wert hatte. Vom Cashflow hatte er noch nie etwas gehört und ihn folglich vorher auch nicht ausgerechnet. Zumindest fand sein Steuerberater die Sache positiv, weil Anleger A dadurch nun Steuern spart.
Währenddessen kann Anleger B seine Finanzierung locker stemmen und hat gute Rücklagen, falls bei der Sanierung unvorgesehene Dinge passieren. Anleger A hat seine Wohnung nun vermietet und Anleger B fängt an zu sanieren. Schon bald gibt es Ärger mit dem Mieter von Anleger A: er ist genervt vom ständigen Baulärm, da der Altbau über keinerlei Schallschutzvorkehrungen verfügt und im Wesentlichen ein großer Resonanzkörper ist, der jedes Geräusch im Haus in die eigene Wohnung überträgt. Zudem ist es eiskalt im Winter, da die Außenwände nicht gedämmt und die Heizkörper in der Wohnung nicht nur viel zu klein sondern auch noch am falschen Standort an der Innenwand montiert sind. Der Mieter von Anleger A hat herausgefunden, dass in Wohnungen eine Mindesttemperatur von 20 Grad[1] bei aufgedrehter Heizung herrschen muss, da dies sonst ein Mangel darstellt und eine Mietminderung durchgeführt werden kann, wenn der Vermieter das Problem nicht behebt. Nachdem Anleger A darüber in Kenntnis gesetzt wurde, denkt er, dass die Hausgemeinschaft die Heizkörper ersetzen und an die Außenwand verlegen sollte, damit es in der Wohnung wärmer wird. Ein Anruf bei der Hausverwaltung stellt jedoch schnell klar, dass die Heizkörper dem Sondereigentum zugeordnet sind[2] und er selbst für die Kosten aufkommen muss. Anleger A wünscht sich, er hätte vor dem Kauf gewusst, was eine Teilungserklärung ist und warum man sie vor dem Kauf lesen sollte.
Anleger A kennt mittlerweile Anleger B und fragt freundlich nach, ob einer seiner Heizungsinstallateure einen unverbindlichen Kostenvoranschlag für die Erneuerung und Verlegung der Heizkörper machen kann. Leider soll das Ganze mehrere Tausend Euro kosten und da Anleger A keinerlei finanziellen Resourcen mehr aufbringen kann für diese Maßnahmen, nimmt er die Mietminderung in Kauf. Nun muss er seinen Gürtel enger schnallen, um die Raten für den Kredit überhaupt noch bedienen zu können. Derweil ist Anleger B mit der Sanierung fertig und verkauft die Eigentumswohnung mit einem zufriedenstellenden Gewinn.
An dieser fiktiven Geschichte dürfte klar geworden sein, dass die Frage nach einer sicheren Geldanlage nicht mit einer Geldanlageempfehlung beantwortet werden kann. Es ist der Wissensstand, der Charakter sowie die Erfahrung des Investors, der eine Geldanlage sicher macht oder eben nicht. Zudem sollte das Anlageobjekt und die Strategie zusammenpassen. Neben gutem Fachwissen und den richtigen Kennzahlen hilft natürlich noch eine weitere Komponente, um das eigene Portfolio abzusichern: Diversifikation.
Was bedeutet Diversifikation?
Diversifikation bedeutet, dass der Anleger seine Investitionen bezüglich verschiedener Aspekte streut und somit nicht all sein Geld in eine einzige Anlage oder Anlageklasse investiert. Diversifikation wird auch Risikostreuung genannt und dient dazu, das Gesamtrisiko des eigenen Portfolios zu verringern, während Gewinnchancen wahrgenommen werden können, um insgesamt eine vernünftige Gesamtrendite zu erwirtschaften.
Die Streuung kann dabei ganz unterschiedlich ausgelebt werden:
- unterschiedliche Anlageklassen, wie z.B. Immobilien, Crowdinvestments, Edelmetalle, Bitcoins, Anleihen oder Aktien
- verschiedene Regionen, wie z.B. Kontinente oder Länder
- unterschiedliche Branchen, wie z.B. Automobilindustrie, Lebensmittelindustrie, Technologiunternehmen
- verschiedene Anlagehorizonte, wie z.B. langfristige, mittelfristige sowie kurzfristige Kapitalanlagen
Eine Kombination der vier genannten Aspekte kann dabei sinnvoll sein. Insbesondere verschiedene Anlagehorizonte sind bei der Diversifizierung interessant, da man unter Umständen ein schlechtes Marktumfeld vorfinden kann, wenn alle Kapitalanlagen gleichzeitig auslaufen und man somit Schwierigkeiten bekommt, das Geld wieder sinnvoll zu investieren. Oder es kann zu Cashflow Problemen kommen, falls das gesamte Geld sehr langfristig investiert ist und man zwischenzeitlich nicht darauf zugreifen kann, obwohl man das Geld benötigt oder eine andere gute Investitionsmöglichkeit aufgetaucht ist, die sich dann nicht nutzen lässt.
Mehr Sicherheit durch Diversifikation?
Da Geldanlagen auch schief gehen können und bei manchen sogar Totalverlust eintreten kann, bietet Diversifizierung eine Möglichkeit das eigene Portfolio abzusichern. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass manchmal ganze Anlageklassen abstürzen können und dabei die unterschiedlichsten Branchen mit sich ziehen können. So geschehen z.B. zum Beginn der Weltwirtschaftskrise von 1929, die am 25. Oktober 1929, dem berühmten Schwarzen Freitag[3] eingeläutet wurde. Der Aktienmarkt brach bei diesem Crash komplett ein und hat viele Existenzen von Menschen vernichtet, die ausschließlich auf diese Assetklasse gesetzt hatten. Ein Anleger in dieser Zeit, der sein gesamtes Geld in einem Aktienportfolio hatte und sogar durch unterschiedliche Branchen, Regionen und Anlagehorizonte diversifiziert war, konnte nach dem Crash sein Vermögen von Grund auf neu aufbauen. Ein Anleger hingegen, der zu diesem Zeitpunkt andere Assetklassen wie Immobilien und Edelmetalle in seinem Portfolio hatte, dürfte in einer deutlich angenehmeren Position gewesen sein.
Das Problem ist wie immer, dass man die Zukunft nicht kennt. Mit dem Thema der optimalen Diversifizierung haben sich schon einige kluge Köpfe beschäftigt[4]. 1952 hat zum Beispiel der amerikanische Ökonom Harry Markowitz die sogenannte Portfoliotheorie[5] aufgestellt. Er hat sich hauptsächlich mit Wertpapieren beschäftigt und definierte zwei Risikoarten:
- systematisches Risiko (Marktrisiko), wie z.B. Pandemien oder Rezessionen[6]
- unsystematisches Risiko: das individuelle Risiko eines Wertpapierportfolios.[7]
Markowitz kam zu dem Schluss, dass sich das systematische Risiko nicht durch Diversifizierung innerhalb des Wertpapierportfolios vermeiden lässt. Der Schwarze Freitag ist ein Beispiel für die Wahrheit dieser Aussage. Das unsystematische Risiko hingegen lässt sich durch strategische Diversifizierung verringern[5].
Doch wie sieht die Lage für Renditeimmobilien aus? Lässt sich ein ganzes Immobilienportfolio auch diversifizieren?
Wie kann man sein Immobilienportfolio diversifizieren?
Immobilien sind nicht gleich Immobilien. Auch hier gibt es verschiedene Möglichkeiten der Diversifikation:
- verschiedene Größen, z.B. 1-Zimmer oder 2-Zimmer Wohnung
- unterschiedliche Arten, wie z.B. Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Pflegeimmobilien, Agrarflächen oder Parkflächen
- verschiedene Regionen, wie z.B. Nationen, Großstadt, Kleinstadt
- unterschiedliche Strategien, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen
- verschiedene Anlagearten, wie z.B. Renditeimmobilien, Immobilien Crowdinvestments, REITs, Anteile von Immobilienfirmen auf dem Aktienmarkt
Bei dem eigenen Immobilienportfolio alles auf eine Karte zu setzen, also z.B. nur ein einziges Mehrfamilienhaus zu besitzen, kann ein erhöhtes Risiko bedeuten. In dem Moment, wo eine sechsspurige Autobahn in unmittelbarer Nachbarschaft dieses Mehrfamilienhauses gebaut wird, dürfte klar werden, warum Streuung - insbesondere auch bezüglich der Region - eine gute Idee ist.
Den Theorien von Markowitz folgend würde ich sagen, dass sich das unsystematische Risiko im eigenen Immobilienportfolio wahrscheinlich durch Diversifizierung verringern lässt. Ich denke jedoch, dass es nicht möglich ist, ein systematisches Risiko bei einem Immobilienportfolio auszuschließen. Wenn der gesamte Immobilienmarkt zusammenbricht, bricht der gesamte Immobilienmarkt zusammen. Eine Diversifizierung bezüglich der genannten Kriterien kann in so einem Fall wohl keinen Schutz bieten. Die Streuung des eigenen Vermögens in verschiedene Assetklassen vermutlich schon.
Zusammenfassung: sichere Geldanlage 2021?
Folgende Aspekte können eine Geldanlage in 2021 (und in anderen Jahren auch) sicherer machen:
- Fachwissen und strategisches Vorgehen des Anlegers,
- Diversifizierung innerhalb verschiedener Assetklassen zur Reduzierung des unsystematischen Risikos,
- Diversifizierung durch unterschiedliche Assetklassen zur Reduzierung des systematischen Risikos einzelner Anlageklassen.
Eine hundertprozentige Sicherheit existiert bei Geldanlagen nicht. Aber ein strategisches Vorgehen kann gewisse Risiken reduzieren und für ruhigere Nächte sorgen.
Sichere Geldanlage 2021 im Geldmag
Dieser Artikel ist im Rahmen der Blogparade zum Thema Sichere Geldanlage 2021 von geldhelden.org entstanden sowie in Kurzform in der ersten Ausgabe des Geldmag Magazins auf Seite 21 veröffentlicht wurden. Vielen Dank für die tolle Organisation!
In der ersten Ausgabe des Geldmag Magazins haben insgesamt 42 Finanzblogger ihre Gedanken zum Thema Sichere Geldanlage 2021 niedergeschrieben. Unter anderem sind folgende empfehlenswerte Finanzblogs dabei (Liste im Aufbau):
- Finanzfreiheit.eu - alternative Anlagen in der Nullzinsphase
- papasfinanzblog.de - Finanzmanagement mit Familie
- portfoliomix.de - Aufbau eines Multi-Asset-Portfolios
- erfolgsquelle.net - Erfolgsblog über Mindset, Investieren und Online-Business
- Gut-veranlagt.de - Blog mit Schwerpunkt auf Kapitalanlage und deren steuerliche Behandlung
- finwohl.de - Finanzielles Wohlbefinden
- investorenausbildung.de - Erfolgreich Geld investieren
- allesumsgeld.de - Wertpapiere, Immobilien, Geldanlage und mehr
- exploitmoney.com - Nutze Dein Geld richtig aus
- hobbyinvestor.de - Der P2P-Kredite und Crowdinvesting Blog
- phinanzielle-freiheit.at - Nimm dein Geld in deine Hände
- themoneygirl.de - Vom Fast Fashion Wahn zur finanziellen Freiheit
- nurbaresistwahres.de - Der Finanzblog für Hochdividendenwerte
Quellen
- [Haufe Mietminderung Heizung] Haufe Online Redaktion, Wann und wie viel kann die Miete bei Heizungsproblemen gemindert werden?, Haufe, 2020
- [Haufe Heizung Sondereigentum] Haufe Online Redaktion, Heizkörper können Sondereigentum sein, Haufe, 2011
- [Schwarzer Freitag] Wikipedia, Weltwirtschaftskrise, Wikipedia, 2021
- [Diversifikation Wiki] Wikipedia, Diversifikation (Wirtschaft), Wikipedia, 2021
- [Markowitz Model] Wikipedia, Markowitz model, Wikipedia, 2021
- [Systematisches Risiko] Wikipedia, Systematisches Risiko, Wikipedia, 2021
- [Unsystematisches Risiko] Wikipedia, Unsystematisches Risiko, Wikipedia, 2021
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