Donnerstag, 21. November 2024
Mietrendite berechnen (Nettomietrendite)
13.09.2020
28.01.2022
Erfahren Sie hier, wie die Nettomietrendite berechnet wird, was sie aussagt
und wofür man sie benötigt. Mit unserem kostenlosen Rechner können Sie
die Mietrendite für Ihre Renditeimmobilie einfach bestimmen.
* Pflichtfelder
1. Welche Eingabeparameter benötigen Sie für die Nettomietrendite?
Um die Nettomietrendite zu berechnen benötigen Sie
- den Kaufpreis der Immobilie, bzw. des Grundstücks,
- die Kaufnebenkosten:
- ggfs. Maklerprovision,
- Notar- und Grundbuchgebühren,
- sowie die Grunderwerbsteuer,
- die Kaltmiete,
- die laufenden Kosten der Immobilie:
2. Was sind die Kaufnebenkosten?
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf setzen sich zusammen aus den
Notar- und Grundbuchgebühren, der
Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls der Maklerprovision.
Die Maklerprovision beträgt meist zwischen 3% und 7% des Kaufpreises.
Ab dem 23.12.2020 wird ein neues Gesetz eingeführt, das die Maklerprovision
neu regelt, um Käufer beim Immobilienkauf zu entlasten. Es ist vorgesehen, dass
Käufer dann nur noch 50% der Maklerprovision zahlen müssen. Sie können die
Maklerprovision in unserem Mietrenditerechner in Euro oder als Prozentwert
eingeben.
Die
Notar- und Grundbuchkosten in Deutschland werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
berechnet und betragen bis zu 2% des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer
berechnen wir automatisch für Sie, wenn Sie das
Bundesland angeben, in dem sich die Immobilie, bzw. das Grundstück befindet. Die Grunderwerbsteuer
in Deutschland beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.
3. Was ist die Kaltmiete?
Die Kaltmiete finden Sie im Mietvertrag. Als
Vermieter erhalten Sie die Kaltmiete für die Nutzungsüberlassung
der Immobilie an Ihren Mieter. Sie können die Kaltmiete pro Monat
oder pro Jahr eingeben. Wählen Sie dazu bitte das entsprechende Feld
unter 'Zeiteinheit' aus.
4. Was sind die nicht-umlagefähigen Betriebskosten?
Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten sind die Kosten für
den Betrieb der Immobilie, die Sie als Vermieter aus eigener Tasche bezahlen
müssen. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie finden
diese Kosten in der Hausgeldabrechnung. Sie können die nicht-umlagefähigen
Betriebskosten entweder pro Monat oder pro Jahr angeben. Wählen Sie dazu bitte
das entsprechende Feld bei 'Zeiteinheit' aus.
5. Was ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage?
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage finden Sie
in den Dokumenten zur Jahresabrechnung von Ihrer Hausverwaltung. Die Zuführung
zur Instandhaltungsrücklage beeinflusst
den Cashflow Ihrer Kapitalanlage, da sie einen Geldabfluss darstellt.
Sie wird von den Eigentümern einer Immobilie gebildet, um notwendige Reparaturen
und Instandsetzungen finanzieren zu können. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
ist nach §21 Abs. 5 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vorgeschrieben. Die
Instandhaltungsrücklage wird auch Instandhaltungsrückstellung genannt.
6. Wie wird die Nettomietrendite berechnet?
Die Nettomietrendite pro Jahr berechnen wir wie folgt:
$$\text{Nettomietrendite} = \frac{(\text{Kaltmiete}
- \text{laufende Kosten}) * 100\%}{\text{Kaufpreis inkl. Nebenkosten}}.$$
Die Kaltmiete sowie die laufenden Kosten werden in der Formel pro Jahr angegeben.
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten sowie
der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage:
nicht-umlagefähige Betriebskosten pro Jahr
+ Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr
laufenden Kosten pro Jahr
Die Kaufnebenkosten bestehen aus der Maklerprovision, den Notar- und
Grundbuchkosten sowie der Grunderwerbsteuer:
Maklerprovision
+ Notar- und Grundbuchkosten
+ Grunderwerbsteuer
Kaufnebenkosten
Die individuellen Kosten wie z.B. Finanzierungs- oder Reparaturkosten
werden bei uns in der Nettomietrendite nicht berücksichtigt.
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7. Was sagt die Nettomietrendite aus?
Die Nettomietrendite oder einfach Mietrendite macht eine Aussage über den prozentualen
Anteil der Kaltmiete pro Jahr abzüglich der laufenden Kosten pro Jahr am Kaufpreis
inklusive Kaufnebenkosten. Je höher die Nettomietrendite ist,
desto schneller kann sich die Immobilie theoretisch amortisieren. Eine
Amortisierung findet statt, wenn eine Investition in der Lage ist, sich selbst
durch den eingehenden Geldfluss abzubezahlen.
Die Nettomietrendite ist schon deutlich realitätsnäher als die
Bruttomietrendite,
da sie tatsächliche cashflow-relevante Geldausgänge wie die nicht-umlagefähigen Betriebskosten sowie
die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berücksichtigt. Allerdings benötigt man
für eine noch realistischere Rendite individuelle Kosten wie beispielsweise
Finanzierungskosten oder auch Kosten für Reparaturen.
8. Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?
Die Höhe der Nettomietrendite sollte jeder Immobilien Investor für sich persönlich
bestimmen, da sie die individuellen Investitionsbedürfnisse widerspiegelt.
Im Allgemeinen sagt man: je höher die Rendite, desto risikoreicher das Investment.
Was nun eine hohe Rendite ist, bestimmt das aktuelle Marktumfeld. Bei der
aktuellen Niedrigzinspolitik sind Zinsen oder Renditen, die beispielsweise
höher als 5% sind, schon sehr hohe Renditen. Vor wenigen Jahrzehnten war
es noch normal, eine solche Rendite bei den damals sicher geltenden Anlageformen wie
z.B. Bundesschatzbriefen zu bekommen. Der Bundesschatzbrief 1981/10 etwa
war derjenige mit der historischen höchsten Rendite von 10,74%
[Wikipedia: Bundesschatzbrief].
Als Immobilien Investor ist es daher
eine gute Idee, den Markt erst einmal kennenzulernen, um zu verstehen, welche
Renditehöhe für die eigenen Risikobedürfnisse angemessen ist.
Investby.Immo
hilft Ihnen bei dieser Aufgabe und lässt Sie direkt nach
der Nettomietrendite der angebotenen Renditeimmobilien in unserer
Immobilien Investment Suchergebnisliste
suchen und sortieren.
9. Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite?
Die Nettomietrendite (Mietrendite)
stellt eine realistischere Kalkulation als
die
Bruttomietrendite dar, da sie die Kaufpreisnebenkosten
sowie die laufenden Kosten des Immobilienbetriebs berücksichtigt.
Die Berechnung der Nettomietrendite spiegelt hier nur Faktoren wider, die
für jeden Investor gleich sind, das heißt es werden beispielsweise
individuelle Kosten wie Kreditkosten bei einer Finanzierung oder Reparaturkosten
außer Acht gelassen.
Aus diesem Grund können Sie die Nettomietrendite als Suchparameter
in unserer Immobilien Investment Suche verwenden und
sehen in den Suchergebnissen auf einen Blick, wie hoch die Nettomietrendite
für jede Renditeimmobilie ist.
Verlinken Sie gerne unser Tool auf Ihrer Webseite oder Ihrem Blog! :-)
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