Mietrendite berechnen (Nettomietrendite)

Slingsby
13.09.2020
24.02.2021
Erfahren Sie hier, wie die Nettomietrendite berechnet wird, was sie aussagt und wofür man sie benötigt. Mit unserem kostenlosen Rechner können Sie die Mietrendite für Ihre Renditeimmobilie einfach bestimmen.
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Kaufpreis & Kaufnebenkosten
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1. Welche Eingabeparameter benötigen Sie für die Nettomietrendite?

Um die Nettomietrendite zu berechnen benötigen Sie

2. Was sind die Kaufnebenkosten?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf setzen sich zusammen aus den Notar- und Grundbuchgebühren, der Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls der Maklerprovision.
Die Maklerprovision beträgt meist zwischen 3% und 7% des Kaufpreises. Ab dem 23.12.2020 wird ein neues Gesetz eingeführt, das die Maklerprovision neu regelt, um Käufer beim Immobilienkauf zu entlasten. Es ist vorgesehen, dass Käufer dann nur noch 50% der Maklerprovision zahlen müssen. Sie können die Maklerprovision in unserem Mietrenditerechner in Euro oder als Prozentwert eingeben.
Die Notar- und Grundbuchkosten in Deutschland werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet und betragen bis zu 2% des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer berechnen wir automatisch für Sie, wenn Sie das Bundesland angeben, in dem sich die Immobilie, bzw. das Grundstück befindet. Die Grunderwerbsteuer in Deutschland beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.

3. Was ist die Kaltmiete?

Die Kaltmiete finden Sie im Mietvertrag. Als Vermieter erhalten Sie die Kaltmiete für die Nutzungsüberlassung der Immobilie an Ihren Mieter. Sie können die Kaltmiete pro Monat oder pro Jahr eingeben. Wählen Sie dazu bitte das entsprechende Feld unter 'Zeiteinheit' aus.

4. Was sind die nicht-umlagefähigen Betriebskosten?

Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten sind die Kosten für den Betrieb der Immobilie, die Sie als Vermieter aus eigener Tasche bezahlen müssen. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie finden diese Kosten in der Hausgeldabrechnung. Sie können die nicht-umlagefähigen Betriebskosten entweder pro Monat oder pro Jahr angeben. Wählen Sie dazu bitte das entsprechende Feld bei 'Zeiteinheit' aus.

5. Was ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage?

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage finden Sie in den Dokumenten zur Jahresabrechnung von Ihrer Hausverwaltung. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage beeinflusst den Cashflow Ihrer Kapitalanlage, da sie einen Geldabfluss darstellt. Sie wird von den Eigentümern einer Immobilie gebildet, um notwendige Reparaturen und Instandsetzungen finanzieren zu können. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist nach §21 Abs. 5 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vorgeschrieben. Die Instandhaltungsrücklage wird auch Instandhaltungsrückstellung genannt.

6. Wie wird die Nettomietrendite berechnet?

Die Nettomietrendite pro Jahr berechnen wir wie folgt:
$$\text{Nettomietrendite} = \frac{(\text{Kaltmiete} - \text{laufende Kosten}) * 100\%}{\text{Kaufpreis inkl. Nebenkosten}}.$$
Die Kaltmiete sowie die laufenden Kosten werden in der Formel pro Jahr angegeben.
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage:
nicht-umlagefähige Betriebskosten pro Jahr
+ Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr
laufenden Kosten pro Jahr
Die Kaufnebenkosten bestehen aus der Maklerprovision, den Notar- und Grundbuchkosten sowie der Grunderwerbsteuer:
Maklerprovision
+ Notar- und Grundbuchkosten
+ Grunderwerbsteuer
Kaufnebenkosten
Die individuellen Kosten wie z.B. Finanzierungs- oder Reparaturkosten werden bei uns in der Nettomietrendite nicht berücksichtigt.

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7. Was sagt die Nettomietrendite aus?

Die Nettomietrendite oder einfach Mietrendite macht eine Aussage über den prozentualen Anteil der Kaltmiete pro Jahr abzüglich der laufenden Kosten pro Jahr am Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Je höher die Nettomietrendite ist, desto schneller kann sich die Immobilie theoretisch amortisieren. Eine Amortisierung findet statt, wenn eine Investition in der Lage ist, sich selbst durch den eingehenden Geldfluss abzubezahlen.
Die Nettomietrendite ist schon deutlich realitätsnäher als die Bruttomietrendite, da sie tatsächliche cashflow-relevante Geldausgänge wie die nicht-umlagefähigen Betriebskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berücksichtigt. Allerdings benötigt man für eine noch realistischere Rendite individuelle Kosten wie beispielsweise Finanzierungskosten oder auch Kosten für Reparaturen.

8. Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?

Die Höhe der Nettomietrendite sollte jeder Immobilien Investor für sich persönlich bestimmen, da sie die individuellen Investitionsbedürfnisse widerspiegelt. Im Allgemeinen sagt man: je höher die Rendite, desto risikoreicher das Investment. Was nun eine hohe Rendite ist, bestimmt das aktuelle Marktumfeld. Bei der aktuellen Niedrigzinspolitik sind Zinsen oder Renditen, die beispielsweise höher als 5% sind, schon sehr hohe Renditen. Vor wenigen Jahrzehnten war es noch normal, eine solche Rendite bei den damals sicher geltenden Anlageformen wie z.B. Bundesschatzbriefen zu bekommen. Der Bundesschatzbrief 1981/10 etwa war derjenige mit der historischen höchsten Rendite von 10,74% [Wikipedia: Bundesschatzbrief]. Als Immobilien Investor ist es daher eine gute Idee, den Markt erst einmal kennenzulernen, um zu verstehen, welche Renditehöhe für die eigenen Risikobedürfnisse angemessen ist. Investby.Immo hilft Ihnen bei dieser Aufgabe und lässt Sie direkt nach der Nettomietrendite der angebotenen Renditeimmobilien in unserer Immobilien Investment Suchergebnisliste suchen und sortieren.

9. Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite?

Die Nettomietrendite (Mietrendite) stellt eine realistischere Kalkulation als die Bruttomietrendite dar, da sie die Kaufpreisnebenkosten sowie die laufenden Kosten des Immobilienbetriebs berücksichtigt. Die Berechnung der Nettomietrendite spiegelt hier nur Faktoren wider, die für jeden Investor gleich sind, das heißt es werden beispielsweise individuelle Kosten wie Kreditkosten bei einer Finanzierung oder Reparaturkosten außer Acht gelassen. Aus diesem Grund können Sie die Nettomietrendite als Suchparameter in unserer Immobilien Investment Suche verwenden und sehen in den Suchergebnissen auf einen Blick, wie hoch die Nettomietrendite für jede Renditeimmobilie ist.
Verlinken Sie gerne unser Tool auf Ihrer Webseite oder Ihrem Blog! :-)

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