Eigenkapitalrendite berechnen

Slingsby
12.02.2021
28.01.2022
Als Immobilien Investor ist es wichtig zu wissen, wie effizient das Kapital arbeitet, das man in die Renditeimmobilie investiert hat. Dieses eingesetzte Kapital nennt man Eigenkapital - im Gegensatz zum Fremdkapital, dieses wird von Kapitalgebern zur Verfügung gestellt, wie z.B. der finanzierenden Bank. Die Nettomiete abzüglich aller Ausgaben, also der Gewinn, im Verhältnis zum Eigenkapital ergeben die Eigenkapitalrendite.
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Eigenkapital
Eigenkapital
Das Eigenkapital ist das Kapital, das Sie für die Renditeimmobilie aus eigener Tasche einsetzen. Im Gegensatz dazu steht das Fremdkapital, das Sie z.B. von Ihrer Bank im Rahmen einer Finanzierung erhalten.
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Mieteinnahmen
Kaltmiete
Die Kaltmiete ist die Miete, die für die Überlassung, bzw. Nutzung der Immobilie im Mietvertrag vereinbart wird. Sie beinhaltet weder die umlagefähigen Betriebskosten, noch die nicht-umlagefähigen Betriebskosten. Auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist nicht in der Kaltmiete enthalten. Die Kaltmiete wird alternativ als Nettokaltmiete oder oft auch einfach nur als Miete bezeichnet.
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laufende Ausgaben
nicht-umlagefähige Betriebskosten
Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten finden Sie in der Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung). Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten werden vom Vermieter getragen und sind in der Betriebskostenverordnung §1 BetrKV geregelt. Zu den nicht-umlagefähigen Betriebskosten zählen z.B. Kosten für die Instandhaltung sowie für die Verwaltung der Immobilie.
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Instandhaltungsrücklage
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird nur dann in der Berechnung der Rendite berücksichtigt, wenn Sie diese eingeben. Die Nettomietrendite oder auch die Eigenkapitalrendite wird zu einem realistischeren Wert, wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berücksichtigt wird. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage finden Sie in den Dokumenten zum Jahresabschluss, die Ihnen von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden.
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Finanzierungskosten
Falls Sie sich für einen Kredit entschieden haben, um die Immobilie zu kaufen, so fallen dafür Tilgung und Zinsen an. Die Tilgung zahlen Sie, um den Kredit abzuzahlen. Die Zinsen für den Kredit sind sozusagen die Gebühren oder ein Entschädigungsaufwand, den Sie an die Bank für die Bereitstellung des Kapitals zahlen. Für die Berechnung der Eigenkapitalrendite wird nur der Aufwand für die Zinszahlungen benötigt.
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Ergebnis pro Jahr
Eigenkapitalrendite pro Jahr
Die Eigenkapitalrendite pro Jahr berechnen wir wie folgt:
$$\text{Eigenkapitalrendite} = \frac{\text{(Kaltmiete - laufende Kosten)} * 100\%}{\text{Eigenkapital}}$$
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten pro Jahr, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr sowie den Zinsen für Fremdkapital für das entsprechende Jahr:
nicht-umlagefähige Betriebskosten pro Jahr
+ Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr
+ Zinsen für Fremdkapital
laufende Kosten pro Jahr
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Einnahmen abzgl. Kosten pro Jahr
Dies ist der Cashflow pro Jahr basierend auf den hier gemachten Angaben. Er berechnet sich aus den Jahresmieteinnahmen abzüglich der jährlichen laufenden Kosten. Die jährlichen laufenden Kosten bestehen aus den nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie dem Zinsaufwand für den Kredit.
Der hier dargestellte Cashflow bildet die Realität jedoch nicht ganz ab. Um einen realistischeren Cashflow zu berechnen, müsste zudem noch die Tilgung des Kredits sowie einmalige Ausgaben wie z.B. Reparaturen berücksichtigt werden.
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Laufende Kosten pro Jahr
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten pro Jahr sowie optional aus der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. In der Praxis können noch andere Kosten, wie z.B. Reparaturen für Sondereigentum hinzukommen.
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Ergebnis pro Monat
Einnahmen abzgl. Kosten pro Monat
Dies ist der durchschnittliche Cashflow pro Monat basierend auf den hier gemachten Angaben. Er berechnet sich aus den monatlichen Mieteinnahmen abzüglich der monatlichen laufenden Kosten. Die monatlichen laufenden Kosten bestehen aus den nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie dem Zinsaufwand für den Kredit.
Der hier dargestellte Cashflow bildet die Realität jedoch nicht ganz ab. Um einen realistischeren Cashflow zu berechnen, müsste zudem noch die Tilgung des Kredits sowie einmalige Ausgaben wie z.B. Reparaturen berücksichtigt werden.
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Laufende Kosten pro Monat
Durchschnittliche laufende Kosten pro Monat.
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1. Welche Eingabeparameter benötigen Sie für die Eigenkapitalrendite?

Bitte geben Sie das gesamte eingesetzte Eigenkapital, sowie die Kaltmiete, die nicht-umlagefähigen Betriebskosten und die Zinsen für das Fremdkapital an. Die Angabe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist optional.
Für die einzelnen Werte können Sie eine monatliche oder jährliche Angabe wählen. Bei den Finanzierungskosten (nur die Zinsen) steht Ihnen eine monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Eingabe zur Verfügung. So müssen Sie nichts umrechnen, sondern können die Werte so eingeben, wie Sie sie gerade vorliegen haben.

2. Was versteht man unter der Eigenkapitalrendite?

Die Rendite auf Ihr Eigenkapital, auch Eigenkapitalrentabilität genannt, verrät Ihnen, mit welcher Effizienz Sie Ihr eigenes Geld angelegt haben. Grundsätzlich benötigt man das angelegte Kapital, die laufenden Einnahmen sowie die laufenden Ausgaben, um eine Rendite zu berechnen.

3. Wieviel Eigenkapital sollte man einsetzen?

Um diese Frage zu klären, sollten Sie sich Gedanken über Ihre individuellen Bedürfnisse als Investor machen. Generell kann diese Frage nicht beantwortet werden. Die folgende Überlegungen können Ihnen dabei behilflich sein.
Da bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite durch das Eigenkapital geteilt wird, wird mathematisch gesehen die Eigenkapitalrendite unendlich groß, wenn das Eigenkapital gegen Null geht. Diese Beobachtung macht Sinn, denn Sie erschaffen quasi aus dem Nichts eine Rendite. Praktisch würde dieser Grenzfall bedeuten, dass Sie die Immobilie als Kapitalanlage vollständig durch Fremdkapital finanzieren. Bei dieser extremen Form der Immobilieninvestition sollten zuvor alle Berechnungen, insbesondere die des Cashflows Ihrer Kapitalanlage genau durchgeführt werden. Denn bei Mietausfällen, teuren Reparaturen oder Sanierungen müssen Sie immer noch zusätzlich in der Lage sein, den Aufwand für die Finanzierung zu bezahlen oder die Möglichkeit haben erneut einen Kredit aufzunehmen.
Das andere Extrem wäre, wenn gar kein Fremdkapital für die Kaufimmobilie aufgenommen würde. In diesem Fall ist die Eigenkapitalrendite identisch mit der Nettomietrendite, da sowohl der Preis für die Immobilie selbst als auch die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt werden. Hier benötigt man als Anleger das entsprechende Kapital und der sogenannte Leverage oder Hebel Effekt geht verloren. Diese Hebelwirkung bedeutet, dass die Eigenkapitalrendite umso höher wird, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird.

4. Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?

Die Eigenkapitalrendite pro Jahr berechnen wir wie folgt:
$$\text{Eigenkapitalrendite} = \frac{(\text{Kaltmiete} - \text{laufende Kosten}) * 100\%}{\text{Eigenkapital}}.$$
Die Kaltmiete sowie die laufenden Kosten werden in der Formel pro Jahr angegeben.
Die laufenden Kosten pro Jahr bestehen aus den nicht-umlagefähigen Betriebskosten sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage:
nicht-umlagefähige Betriebskosten pro Jahr
Finanzierungskosten (Zinsen) pro Jahr
+ Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Jahr
laufenden Kosten pro Jahr

5. Ist die Eigenkapitalrendite konstant?

Nein, die Eigenkapitalrendite verändert sich im Laufe der Zeit. Das liegt zum Einen an Mieterhöhungen oder Mietminderungen, oder auch an veränderten Betriebskosten sowie an dem sich verändernden Betrag an Zinsen, die Sie jährlich an den Kreditgeber zahlen. Falls Sie sich beispielsweise für ein Annuitätendarlehen entschieden haben, wird die Tilgung im Laufe der Zeit höher und der Anteil der Zinsen wird niedriger.
Betrachtet man den Fall mit Annuitätendarlehen, dann erhöht sich im Laufe der Zeit die Eigenkapitalrendite, sofern die anderen Variablen konstant gehalten werden. Das liegt daran, dass nach jeder Ratenzahlung weniger Zinsen gezahlt werden müssen. Die laufenden Kosten für den Investor werden damit geringer, was wiederum eine höhere Eigenkapitalrendite bedeutet. Allerdings könnte man argumentieren, dass die Tilgungszahlungen auf den Eigenkapitalbetrag hinzugerechnet werden müssten. In diesem Fall fällt die Eigenkapitalrendite mit jeder hinzugefügten Tilgungsrate solange bis der Kredit vollständig abbezahlt ist. Dieser Effekt überwiegt, da sich die Tilgungsraten akkumulieren. Der Cashflow hingegen würde gleich bleiben, da die Annuität in diesem Zeitraum in gleicher Höhe an die Bank gezahlt wird.

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