9 Fragen zum Grundbuchauszug

28.02.2021
Lesezeit ca. 6 min
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Wussten Sie, dass der Grundbuchauszug relevante Informationen für Kapitalanleger bereithält? Hier finden Sie Erläuterungen und nützliche Hinweise.
historische Schriftrolle
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Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis (Register), das sämtliche Rechtsverhältnisse eines Grundstücks beinhaltet. Hier werden somit Eigentumsverhältnisse sowie dazugehörige Rechte und Lasten aufgelistet. Man unterscheidet zwei wesentliche Grundbucharten:

  • Grundbuch für Wohneigentum (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)[1]
  • Grundbuch für Erbbaurechte[2] (Erbbaugrundbuch)

Wer bekommt ins Grundbuch Einsicht?

Sie haben als Kaufinteressent die Möglichkeit, Einsicht in das Grundbuch zu bekommen. Grundsätzlich gewährt das Grundbuchamt nur dann Einsicht, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, bzw. dieses nachgewiesen werden kann. Darüberhinaus besteht jederzeit die Möglichkeit Einsicht ins Grundbuch zu bekommen, wenn die jetzigen Eigentümer der Immobilie ihre Zustimmung erteilen.

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Was ist eine Grundbucheintragung?

Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt geführt. Dieses ist im wesentlichen in drei Teile gegliedert: in die erste, zweite und dritte Abteilung.

Was ist Abteilung 1 eines Grundbucheintrags?

Abteilung 1 besteht aus vier Spalten und zeigt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Hier finden Sie nicht nur aktuelle, sondern auch ehemalige Eigentümer des Grundstücks. Die vier Spalten sind:

  • Laufende Eintragungsnummer (LNrE)
  • Eigentümer mit Wohnort und Geburtsdatum
  • Laufende Grundstücksnummer (LNrG)
  • Grundlage der Eintragung mit Eintragungsdatum

Was ist Abteilung 2 eines Grundbucheintrags?

Abteilung 2 besteht aus drei Spalten und beinhaltet Lasten und Beschränkungen des Grundstücks.

  • Laufende Eintragungsnummer (LNrE)
  • Laufende Grundstücksnummer (LNrG)
  • Lasten und Beschränkungen

Hier wird es besonders interessant für Sie als Kaufinteressenten, denn Sie können hier sehen, welche Einschränkungen Sie übernehmen müssen, wenn Sie sich zu einem Kauf entschließen. Solche Belastungen können sein:

  • Grunddienstbarkeit
  • Auflassungsvormerkung
  • Verfügungsbeschränkungen

Die Grunddienstbarkeit ist laut §1018 im bürgerlichen Gesetzbuch[3] (BGB) eine Belastung eines Grundstücks, die zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks verstanden wird. Dies können z.B. Nutzungsrechte des Grundstücks, wie Wegerechte, Bebauungsrechte oder ähnliches betreffen.

Die Auflassungsvormerkung betrifft die Zeit zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dessen Vollzug. Sie ist im §883 BGB[4] geregelt und bedeutet unter anderem, dass für den Übertrag des Eigentums oder sonstige Rechte an dem Grundstück zugunsten des Eingetragenen Ansprüche vorliegen. Es handelt sich bei der Auflassungsvormerkung somit im Grunde genommen um einen provisorischen Eintrag, der den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie weitere Male verkaufen könnte.

Eine Verfügungsbeschränkung finden Sie ebenfalls in der zweiten Abteilung. Hier kann es sich zum Beispiel um Vorkaufsrechte handeln oder auch Verfügungen bezüglich Insolvenz oder einer Testamentsvollstreckung. Auch ein Wohnrecht wird an dieser Stelle vermerkt sein.

Was ist Abteilung 3 eines Grundbucheintrags?

Abteilung 3 des Grundbuchauszugs besteht aus vier Spalten. Hier finden Sie die finanziellen Lasten des Grundstücks.

  • Laufende Eintragungsnummer (LNrE)
  • Laufende Grundstücksnummer (LNrG)
  • Betrag
  • Art der finanziellen Last (Grundpfandrechte)

Die Art der finanziellen Last sind Hypotheken, Grundschulden oder auch Rentenschulden.

Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf?

Beim Immobilienkauf wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen - es führt somit kein Weg am Grundbuch vorbei. Nach der Kaufvertragsunterzeichnung veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung, die in §883 BGB[4] geregelt ist. Es handelt sich hier um eine Vormerkung, die sicherstellt, dass der Verkäufer das Grundstück oder die Immobilie nicht gleichzeitig an jemand anderen verkaufen kann. Die Auflassungsvormerkung befindet sich in Abteilung 2 des Grundbucheintrags. Sofern der Käufer die Immobilie über einen Kredit finanziert, so wird die Kreditsumme als Sicherheit für den Kreditgeber in Abteilung 3 des Grundbucheintrags eingetragen.

Wenn der Käufer nach Aufforderung des Finanzamts die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und nach Aufforderung des Notars den Kaufpreis, lässt der Notar den Käufer als neuen Eigentümer ins Grundbuch in Abteilung 1 eintragen. Dies ist die eigentliche Grundbucheintragung.

Wie hoch sind die Kosten für eine Grundbucheintragung?

Die Kosten für einen Grundbucheintrag werden im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Eine Eintragung an sich verursacht Kosten - ebenso wie eine Löschung oder Abtretung. Für eine Neueintragung inklusive Notarkosten ist in der Regel ca. 1,5% bis 2% des Kaufpreises der Immobilie, bzw. des Grundstücks fällig.

Werden die Notar- und Grundbuchkosten bei Investby.Immo berücksichtigt?

Ja, bei Investby.Immo beinhaltet die Nettomietrendite in den Suchergebnissen für Immobilien Investments eine konservative Abschätzung der Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 2% vom Kaufpreis.

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Quellen

  1. [Wohnungseigentumsgesetz (WEG)] WEG, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, 2020
  2. [Erbbaurechte] Erbbaurecht, Gesetz über das Erbbaurecht, Erbbaurecht, 2020
  3. [BGB §1018] Bürgerliches Gesetzbuch, § 1018 Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit, Bürgerliches Gesetzbuch, 2020
  4. [BGB §883] Bürgerliches Gesetzbuch, § 883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung, Bürgerliches Gesetzbuch, 2020
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