10 Fragen zur Grunderwerbsteuer in Deutschland 2020

19.03.2021
Lesezeit ca. 7 min
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Dieser Text ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, stellt aber keine Rechts- oder Steuerberatung dar.
Die Grunderwerbsteuer in Deutschland beträgt zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis und wird zumeist vom Käufer getragen, sobald eine Immobilie erworben wird. Sie zählt daher zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollte in der Finanzierung berücksichtigt werden. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf 10 Fragen zur Grunderwerbsteuer inklusive Berechnung in Deutschland für 2020, einer Tabelle mit Steuersätzen für die einzelnen Bundesländer sowie Tipps, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen.
Verschiedene Häuser in der Abendsonne
Photo von Javier M via Unsplash

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollte daher auch bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Je nach Bundesland beträgt sie 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises, bzw. der Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer (GrESt, umgangssprachlich auch Grunderwerbssteuer) ist eine sogenannte Verkehrsteuer, die einmalig anfällt, wenn ein inländisches Grundstück (bzw. eine Immobilie) den Eigentümer durch einen Erwerbsvorgang wechselt und dieser Vorgang durch einen Kaufvertrag geregelt ist. Die genauen Erwerbsvorgänge[2] wurden im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §1 festgehalten. Der Gesetzgeber meint in diesem Zusammenhang beim Begriff 'Grundstück' insbesondere unbebaute Grundstücke, aber auch Immobilien, die sich auf einem Grundstück befinden, Anteile an Grundstücken oder auch Erbbaurechte.

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Schuldner der Grunderwerbsteuer sind laut Gesetzgeber sowohl Käufer als auch Verkäufer (§13 Nr. 2 GrEStG[6]). Meist wird jedoch intern im Kaufvertrag zwischen den beiden vereinbart, dass der Käufer die volle Grunderwerbsteuer zahlen muss. Sollte der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht begleichen, so wird das entsprechende Finanzamt den Verkäufer auffordern diese zu zahlen, denn die interne Regelung zwischen Käufer und Verkäufer ist den gesetzlichen Vorgaben untergeordnet.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, das daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Schuldner (meistens der Käufer, siehe vorherigen Abschnitt) der Grunderwerbsteuer versendet. Die Steuer muss spätestens einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids bezahlt werden. Gemäß §15 GrEStG[7] kann das Finanzamt eine längere Zahlungsfrist setzen. Der Staat stellt jedoch sicher, dass die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich beglichen wird, denn nur nach der Zahlung erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Seit 2006 darf *jedes Bundesland die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen*. Die Grunderwerbsteuer wird aufgrund der Bemessungsgrundlage berechnet. Diese Bemessungsgrundlage umfasst alle Kosten, die der Käufer aufwenden muss, um das Grundstück zu erwerben. Der Gesetzgeber spricht im GrEStG, §8, Absatz 1 vom 'Wert der Gegenleistung'[4]. Diese umfasst auch eventuell übernommene Schulden, die auf dem Grundstück lasten oder andere finanzielle Verpflichtungen (z.B. im Zusammenhang mit Erbbaurechten). Die Steuersätze der einzelnen Bundesländer werden in der folgenden Tabelle[1] aufgelistet (Angaben ohne Gewähr):

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird prozentual von der Bemessungsgrundlage berechnet. Dazu ein kleines Rechenbeispiel: Die Grunderwerbsteuer NRW beträgt 6,5% und die Grunderwerbsteuer Bayern beträgt 3,5%. Wir haben diese beiden Bundesländer ausgewählt, weil hier der maximale Unterschied in der Besteuerung sichtbar wird. Bei einem Immobilienkauf in Höhe von 500.000 Euro ergibt sich somit:
Grunderwerbsteuer NRW
$$\frac{500.000 \ \text{Euro} \cdot 6,5\%}{100\%} = 32.500 \ \text{Euro}$$
Grunderwerbsteuer Bayern
$$\frac{500.000 \ \text{Euro} \cdot 3,5\%}{100\%} = 17.500 \ \text{Euro}$$ Die Differenz zwischen der Grunderwerbsteuer NRW und Bayern bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt 15.000 Euro. Davon könnten Sie sich schon eine schöne Sauna in den Keller stellen. Keine Lust selbst zu rechnen? Dann nutzen Sie gerne unseren kostenlosen Online Rechner:

Was ist die Bemessungsgrundlage?

Die Steuer basiert auf dem Wert der Gegenleistung (GrEStG §8 Abs. 1[4]). Zur Gegenleistung zählen in der Regel alle Aufwendungen, die der Käufer tätigt, um das Grundstück zu erwerben. In jedem Fall ist dies der Kaufpreis. Die Ausgestaltung des Kaufvertrags ist hier entscheidend: bei einigen Formulierungen kann auch die Maklerprovision zum Wert der Gegenleistung zählen und somit muss der Käufer dann auch noch auf die Provision Grunderwerbsteuer zahlen. Im Gegenzug kann aber auch durch die Formulierung im Kaufvertrag Grunderwerbsteuer gespart werden.

Kann man Grunderwerbsteuer sparen oder reduzieren?

Ja, das ist möglich, wenn der Kaufvertrag entsprechend geschickt ausgestaltet wird:

  • Neubau: Beim Neubau separate Verträge für das Grundstück und die Bauleistung machen. Der Abschluss dieser Verträge sollte möglichst nicht am gleichen Tag, sondern zeitlich etwas auseinander liegen. Je nach Vertragsgestaltung erhebt das Finanzamt dann nur die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis.
  • Bestandsimmobilien: Bewegliche und unbewegliche Bestandteile der Immobilie im Kaufvertrag trennen, da nur die untrennbar mit der Immobilie verbunden Bestandteile steuerbar sind. Hier sollte man sich jedoch nicht zu weit aus dem Fenster lehnen und ein gesundes, realistisches Maß walten lassen. Das Finanzamt fordert zudem gerne Belege für die benannten Summen der beweglichen Bestandteile.
  • Eigentumswohnungen: Falls der Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird, kann dies zur einer Steuerentlastung führen.

Zudem gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten beim Immobilienkauf und darf über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Grunderwerbsteuer lässt sich somit steuerlich geltend machen.

Kann man die Grunderwerbsteuer komplett umgehen?

Ja, in bestimmten Fällen wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Verschenken oder Vererben

Wird das Grundstück verschenkt (GrEStG §3 Nr. 2[3]) oder vererbt (GrEStG §3 Nr. 3[3]), so muss je nach Fall keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. In diesen Fällen greifen Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer, falls die entsprechenden Freibeträge überschritten werden.

Verkauf an Verwandte 1. Grades

Auch der Verkauf an Verwandte 1. Grades ist von der Besteuerung ausgenommen (GrEStG §3[3]). Verkauft z.B. eine Mutter ihre Immobilie an ihre Tochter oder ein Ehemann an seine Ehefrau, so muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.

Share Deals

Bei den sogenannten Share Deals[8] handelt es sich um ein Steuerschlupfloch, das häufig von sehr großen Immobilieninvestoren ausgenutzt wird und zu einer Vermeidung der Grunderwerbsteuerzahlung führt. Hier wird nicht die Immobilie selbst verkauft (Asset Deal), sondern Anteile an dem Unternehmen, das die Immobilie besitzt (Share Deal). Dieses Steuerschlupfloch funktioniert nur dann, wenn der Käufer Mehrheitsanteile an der Gesellschaft erwirbt, die kleiner als 95% sind.

Muss die Grunderwerbsteuer auch auf die Maklercourtage bezahlt werden?

Ja, das kann passieren, falls im notariellen Kaufvertrag steht:

  • dass sich der Käufer verpflichtet, die an sich vom Verkäufer allein zu zahlende Maklercourtage zu übernehmen
  • oder dass sich eine der Parteien erst im notariellen Kaufvertrag zur Tragung der Maklerprovision verpflichtet.

Dieses Szenario wurde im BGH Urteil vom 20.11.2008, III ZR 60/08[5] festgestellt. In diesem Fall erhöhen sich übrigens auch die Notar- und Grundbuchgebühren. Um zu verhindern, dass die Grunderwerbsteuer auf die Maklerprovision fällig wird, sollte im Kaufvertrag die richtige Formulierung gewählt werden, etwa:

Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma XYZ zustande gekommen.

Mit dieser Formulierung besitzt der Makler eine Grundlage, mit der er seine wohlverdiente Courtage einfordern kann und der Käufer hat keine unnötigen Mehrkosten.

Gibt es einen Online Rechner für die Grunderwerbsteuer?

Ja, um Ihnen das Leben leichter zu machen haben wir einen kostenlosen Online Rechner programmiert, mit dem Sie die Grunderwerbsteuer berechnen können. Dieser steht Ihnen unter Online Rechner > Grunderwerbsteuer kostenlos zur Verfügung.

VG Wort Zählmarke

Quellen

  1. [Wikipedia: Grunderwerbsteuer] Wikipedia, Grunderwerbsteuer (Deutschland), Wikipedia, 2019
  2. [GrEStG §1: Erwerbsvorgänge] GrEStG, Erwerbsvorgänge, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §1, 2019
  3. [GrEStG §3: Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung] GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §3, 2019
  4. [GrEStG §8: Grundsatz] GrEStG, Grundsatz, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §8, 2019
  5. [BGH, 20.11.2008 - III ZR 60/08] BGH, BGH, 20.11.2008 - III ZR 60/08, BGH, 2019
  6. [GrEStG §13: Steuerschuldner] GrEStG, Steuerschuldner, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §13, 2019
  7. [GrEStG §15: Fälligkeit der Steuer] GrEStG, Fälligkeit der Steuer, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §15, 2019
  8. [Wikipedia: Share Deal] Wikipedia, Share Deal, Wikipedia, 2019
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