8 Fragen zur Nebenkostenabrechnung

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Was ist die Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung ist eine alternative Bezeichnung für die Betriebskostenabrechnung. Der Mieter zahlt jeden Monat zusammen mit der Kaltmiete eine Betriebskostenvorauszahlung an den Vermieter. Wenn dem Vermieter die tatsächliche Jahresabrechnung von der Hausverwaltung vorliegt und diese von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, kann der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB[1]) die Nebenkostenabrechnung machen. Hierfür vergleicht er die Vorauszahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Betriebskosten. Hat der Mieter eine zu hohe Vorauszahlung geleistet, so bekommt er den Differenzbetrag zurück. Wurde jedoch zu wenig vorausgezahlt, so muss der Mieter eine Nebenkostennachzahlung leisten. Voraussetzung für diese Vorgehensweise ist jedoch, dass im Mietvertrag keine Pauschale für die Nebenkosten vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Pauschale sind die Nebenkosten abgegolten (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB[1]) und es wird keine separate Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter durchgeführt.

Was ist der Unterschied zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten?

Das Besitzen einer Immobilie - egal ob leerstehend, vermietet oder selbst genutzt - verursacht in jedem Fall Kosten, die man in umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten unterteilt. Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind jene Kosten, die der Eigentümer vom Gesetz her selbst tragen muss. Die umlagefähigen Betriebskosten hingegen dürfen auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies rechtsgültig im Mietvertrag vereinbart wurde. Das bedeutet, das der Mieter die dort aufgelisteten umlagefähigen Nebenkosten zahlen muss. Ist eine Nebenkostenart nicht im Mietvertrag enthalten, obwohl sie vom Gesetz her zu den umlegbaren Nebenkosten zählt, kann der Vermieter diese nicht einfach vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einfordern. In diesem Fall müsste eine zusätzliche Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen werden.

Umgekehrt ist es laut dem Urteil des Bundesozialgerichts (BSG, Urteil vom 19.02.09, B 4 AS 48/08 R) unzulässig, andere Kosten als die umlegbaren Mietnebenkosten im Mietvertrag zu vereinbaren.

Die umlagefähigen Betriebskosten bilden zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete (auch Gesamtmiete genannt), die der Mieter dem Vermieter üblicherweise monatlich überweist. Die Kaltmiete ist der Teil der Miete, der zur Nutzungsüberlassung gezahlt wird, während die Betriebskosten aufgrund der Nutzung anfallen und größtenteils verbrauchsabhängig sind.

Liste von umlagefähigen Betriebskosten?

Die umlagefähigen Betriebskosten im Rahmen einer Wohnungsvermietung werden vom Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung[2] genau beschrieben. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören somit:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung inklusive Wasserverbrauch
• Kosten der Entwässerung
• Heizkosten
• Kosten zur Warmwasserversorgung
• Kosten zum Betrieb des Fahrstuhls
• Kosten zur Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Kosten zur Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten zur Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Schornsteinkosten
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hausmeister
• Kosten im Zusammenhang mit der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kabelfernsehen
• Betriebskosten für die gemeinschaftlichen Waschmaschinen und Trockner
• sonstige Betriebskosten im Sinne des §1 BetrKV[3]

Sonstige umlagefähige Betriebskosten können beispielsweise sein:

• für hausinterne Wellnessanlagen wie z.B. für ein Schwimmbad, eine Sauna
• für hauseigene Sportanlagen wie z.B. ein Tennisplatz
• für Rauch- und Brandmelder
• für die Reinigung der Dachrinne
• für den Pförtner oder Sicherheitspersonal
• für eine Solaranlage
• für die Wartung hauseigener Elektroanlagen

Liste von nicht umlagefähigen Betriebskosten?

Die nicht umlagefähigen Kosten sind in §1 Abs. 2 BetrKV[3] definiert. Im umgangssprachlichen werden die Nebenkosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, gerne als nicht umlagefähige Betriebskosten bezeichnet. Nach der Definition von §1 Abs. 2 BetrKV[3] zählen diese Kosten jedoch nicht mehr zu den Betriebskosten. Wie man es auch nennen möchte, es handelt sich in jedem Fall um Kosten, beziehungsweise um einen negativen Geldfluss für den Vermieter. Im Einzelnen sind diese Kosten gemäß §1 Abs. 2 BetrKV[3]:

• die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
• die Kosten der Aufsicht,
• der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,
• die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses,
• die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
• die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)

Wie ist die Abrechnungsfrist für die umlagefähigen Betriebskosten?

Der Gesetzgeber hat im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB[1] eine Frist für die Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten festgelegt. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb einer 12-monatigen Frist abwickeln. Geschieht dies nicht, ist die Betriebskostenabrechnung verjährt und eventuelle Nachforderungen des Vermieters sind nicht mehr rechtsgültig.

Wie ist die Frist für die Zahlung der Nebenkostenabrechnung?

Der Mieter hat laut § 286 Abs. 3 BGB[4] eine Frist von 30 Tagen nach Zugang der Nebenkostenabrechnung um diese zu begleichen. Diese Zahlungsfrist gilt auch dann, wenn der Mieter von seinem Recht zum Widerspruch Gebrauch macht. Die Widerspruchsfrist beträgt für den Mieter laut § 556 Abs. 3 S. 5 BGB[1] 12 Monate.

Beeinflussen die Betriebskosten die Mietrendite?

Ja, die Nettomietrendite wird von den nicht umlagefähigen Betriebskosten beeinflusst. Je höher diese Kosten sind, desto kleiner wird die Nettomietrendite. Die umlagefähigen Betriebskosten hingegen haben keinen Einfluss auf die Rendite, da sie nur ein Durchlaufposten für den Vermieter sind, sofern im Mietvertrag die Umlage dieser Kosten korrekt vereinbart wurde.

Die Bruttomietrendite hingegen wird nicht von den Betriebskosten einer Immobilie beeinflusst. Diese Tatsache ist eine ihrer größten Schwächen und daher wird die Bruttomietrendite nur als erster sehr grober Richtwert verwendet.

Werden die Betriebskosten bei der Immobiliensuche von Investby.Immo berücksichtigt?

Ja, die nicht umlagefähigen Betriebskosten werden bei der Berechnung der Nettomietrendite verwendet und diese Mietrendite können Sie als Suchparameter bei unserer Suche nach Renditeimmobilien verwenden.

Quellen

1. [§ 556 BGB] Bürgerliches Gesetzbuch, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Bürgerliches Gesetzbuch, 2020
2. [§2 BetrKV] Betriebskostenverordnung - BetrKV, § 2 Aufstellung der Betriebskosten, Betriebskostenverordnung - BetrKV, 2020
3. [§1 BetrKV] Betriebskostenverordnung - BetrKV, § 1 Betriebskosten, Betriebskostenverordnung - BetrKV, 2020
4. [§286 BGB] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 286 Verzug des Schuldners, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), 2020