Instandhaltungsrücklage berechnen

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1. Welche Eingabeparameter werden für die Instandhaltungsrücklage benötigt?

Bitte geben Sie die Wir verwenden hier für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage die Peterssche Formel, die für den Anteil des Gemeinschaftseigentums in der Regel 70% vorsieht.

2. Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage muss gemäß §21 Abs. 5 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) in angemessener Höhe zurückgelegt werden, um notwendige Instandsetzungen an der Immobilie finanzieren zu können. Was nun eine angemessene Höhe ist, wird häufig mit der sogenannten Petersschen Formel abgeschätzt. Die Höhe der Zuführung wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen und im Wirtschaftsplan festgehalten.
Die Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsfond) wird gemeinsam von den Eigentümern durch monatliche Zahlungen - die sogenannte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage - befüllt. Sie dient dazu, finanzielle Mittel für die Gebäudeinstandhaltung oder auch für Energiesanierungen bereit zu stellen. Da solche Maßnahmen in der Regel recht teuer werden können, wird die Rücklage kontinuierlich gefüllt, damit die Eigentümer keine großen Einmalzahlungen leisten müssen und somit ein finanzielles Polster haben.

3. Wo finde ich Informationen über die Instandhaltungsrücklage?

Informationen darüber, wie sich die Instandhaltungsrücklage in den letzten Jahren entwickelt hat, finden Sie in den Dokumenten zur Jahresabrechnung, die Sie von Ihrer Hausverwaltung erhalten. In der Regel gibt es dort ein Dokument, auf dem so etwas wie "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" steht. Dies ist eine detaillierte Aufstellung der Entnahmen und der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage.

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4. Wie wird die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage steuerlich behandelt?

In der Regel wird die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage monatlich zusammen mit dem Hausgeld an die Hausverwaltung überwiesen. Sollten Sie Ihre Immobilie vermietet haben, so gelten die Mieteinnahmen steuerrechtlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Wie bei den meisten Einkommensarten üblich, ist es möglich, Werbungskosten geltend zu machen. Steuerrechtlich gesehen stellen jedoch die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage zum Zeitpunkt des Geldflusses noch keine Werbungskosten dar. Erst wenn der Verwalter tatsächlich einen Betrag aus der Instandhaltungsrücklage für die Erhaltung des Gebäudes oder andere Maßnahmen entnimmt und die Rechnungen bezahlt hat, kann dieser Betrag gegebenenfalls anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für genaue Details sprechen Sie dazu am besten mit Ihrem Steuerberater.

5. Wird die Instandhaltungsrücklage bei einem Verkauf ausgezahlt?

Nein, die Instandhaltungsrücklage wird bei einem Verkauf der Eigentumswohnung nicht ausgezahlt, da sie laut §10 Abs. 7 Satz 3 WEG zum Verwaltungsvermögen gehört.

6. Was ist die Peterssche Formel?

Um die Höhe der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage rechnerisch abzuschätzen, wird häufig die Peterssche Formel verwendet. Diese wurde empirisch ermittelt und beruht auf der statistischen Auswertung der tatsächlichen Instandhaltungskosten von Gebäuden. Die Formel basiert auf der Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten des Gebäudes für die Instandhaltung anfallen. Die Herstellungskosten eines Gebäudes beinhalten beispielsweise Baukosten, den Architekt, Baugenehmigung, Bauplanungskosten und weitere Kosten. Laut Peters entfallen nun 65-70% der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum im Falle eines in Wohneigentum geteilten Gebäudes. Der Rest geht zu Lasten des einzelnen Eigentümers und wird somit für das Sondereigentum verwendet.
Die Berechnung nach der Petersschen Formel wird wie folgt durchgeführt:
$$\text{IR pro Jahr} = \frac{1,5\times\text{HK}}{80 \ \text{Jahre}} $$
IR = Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter (m2)
HK = Herstellungskosten pro Quadratmeter (m2)
Die Instandhaltungsrücklage pro Jahr und pro Quadratmeter (m2) für die Gemeinschaft berechnet sich nun laut Peters wie folgt:
$$\text{IRG pro Jahr} = \frac{\text{IR pro Jahr}\times 70 \%}{100 \%}$$
IRG = Instandhaltungsrücklage pro m2 für die Gemeinschaft
Der Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage pro Jahr für die Gemeinschaft ergibt sich durch Multiplikation mit der Gesamtfläche:
$$\text{GG pro Jahr} = \text{IRG pro Jahr}\times \text{GW}$$
GG = Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage für die Gemeinschaft
GW = Gesamtwohnfläche
Verwenden Sie gerne unseren obigen Online Rechner, um diese Rechnung zu machen. In den Ergebnissen wird Ihnen die Instandhaltungsrücklage sowohl für die Gemeinschaft als auch für das Sondereigentum angezeigt und als Gesamtwerte sowie als Werte pro Quadratmeter ausgerechnet.

7. Was passiert bei einer Insolvenz des Hausverwalters mit der Instandhaltungsrücklage?

Sollten Sie oder die Eigentumsgemeinschaft eine Hausverwaltung mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragt haben, so ist diese laut §27 Abs. 5 WEG dazu verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage und alle weiteren Gelder der Hauseigentümergemeinschaft gesondert von ihrem Vermögen zu halten. Dies ist wichtig, da im Falle der Insolvenz des Hausverwalters die Gelder der Hauseigentümergemeinschaft ansonsten zur Insolvenzmasse hinzuzählen würden. Ferner sollte die Hausverwaltung diese Gelder auf Konten im Namen der Hauseigentümergemeinschaft führen. Fragen Sie am besten bei Ihrer Hausverwaltung nach, ob diese Dinge eingehalten wurden.

8. Was sind die Herstellungskosten einer Immobilie?

Die Herstellungskosten eines Gebäudes beinhalten beispielsweise die Baukosten, den Architekt, die Baugenehmigung, die Bauplanungskosten und weitere, die der Gesetzgeber in den Hinweisen zur Einkommensteuer zusammengefasst hat ( H 6.4 EStH zu §6 EStG Einkommensteuergesetz). Bei Neubauten fällt es somit leichter, die Herstellungskosten zu beziffern. Bei Altbauten hingegen ist das eine deutlich schwierigere Aufgabe.

9. Was ist die Gesamtfläche?

Die Gesamtfläche bezieht sich auf das gesamte Gebäude, von dem Sie bereits oben die Herstellungskosten eingegeben haben. Falls Sie die Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus berechnen möchten, so geben Sie in unserem Online Rechner die gesamte Fläche des Mehrfamilienhauses an.

10. Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung berechnen?

Falls Sie die Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus berechnen möchten, so geben Sie bitte in unserem Online Rechner die Fläche der Eigentumswohnung an. Da die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzelnen Eigentümern gehören können, spricht man auch von 'Sondereigentum'.

11. Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage?

In der Petersschen Formel entfallen meist 70% der gesamten Instandhaltungsrücklage auf das Gemeinschaftseigentum und 30% auf das Sondereigentum. Da diese Formel nur eine Abschätzung darstellt, möchten wir Ihnen mit diesem Formularfeld in unserem Online Rechner die Freiheit geben, beliebige Prozentwerte einzugeben und durchzurechnen.

12. Wird die Instandhaltungsrücklage in der Immobiliensuche von Investby.Immo verwendet?

Ja, sofern der Immobilienanbieter einen Wert für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage angegeben hat, wird sie bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt, die Sie als Suchparameter in unserer Immobilien Investment Suche verwenden können.
Letzte Aktualisierung: 24.02.2021
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