Inhalt der Teilungserklärung inklusive Checkliste für Anleger

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung bildet die Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft und stellt klar, wer was darf, wer was muss und wem was gehört. Sie beinhaltet somit die Rechte und Pflichten der Eigentümer einer Gemeinschaft, regelt die Eigentumsverhältnisse und ist das Analog zu einem Gesellschaftsvertrag bei einer Kapitalgesellschaft. Der Gesetzgeber definiert den Begriff in §8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)[1].

Warum ist die Teilungserklärung für Anleger interessant?

• Als Anleger ist es wichtig zu wissen, für welche Teile der Immobilie man Reparaturen alleine oder nur anteilig tragen muss. Diese Information steht in der Teilungserklärung, da sie definiert, was zum Sondereigentum (Eigentümer trägt die Kosten alleine) und zum Gemeinschaftseigentum (Eigentümer trägt die Kosten nur anteilig) gehört.
• In der Teilungserklärung kann geregelt sein, dass der Käufer für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommen muss. Falls Sie so eine Regelung vorfinden, ist es empfehlenswert sich die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre anzusehen, um festzustellen, ob der Voreigentümer alle Kosten ordnungsgemäß beglichen hat. Sind keine Rückstände vorhanden, ist selbst diese Regelung kein Problem für Sie.
• Die Kosten für Sanierungen und Reparaturen werden normalerweise gemäß § 16 Abs. 2 WEG[2] nach dem Miteigentumsanteil des Eigentümers aufgeteilt. Allerdings ist es erlaubt in der Teilungserklärung abweichende Regelungen dafür zu treffen. Sollten Sie einen solchen Fall vorfinden, stellen Sie sich die Frage, ob diese Regelung nachteilig für Sie sein könnte. Falls Sie beispielsweise eine kleine Eigentumswohnung erwerben wollen und die Kosten nicht nach Miteigentumsanteil sondern einfach pro Wohnung aufgeteilt werden, könnten für Sie dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Wenn Sie hingegen eine große Eigentumswohnung erwerben wollen, dann ist diese Regelung natürlich vorteilhaft für Sie.
• Die Fenster gehören grundsätzlich gemäß BGH Az. V ZR 174/11[3] zum Gemeinschaftseigentum. In einigen Teilungserklärungen findet man jedoch die Regelung, dass bei einem Fenstertausch oder einer Fensterreparatur der Eigentümer nur die Kosten für seine eigenen Fenster trägt. Ist eine solche Regelung nicht vorhanden, zahlt man anteilig die Fensterreparaturen der anderen Eigentümer - was insbesondere für Eigentümer mit einer kleinen Eigentumswohnung mit wenigen Fenstern von Nachteil sein kann. Falls Sie hingegen eine große Wohnung mit vielen Fenstern erwerben möchten und diese Klausel vorfinden, ist es natürlich vorteilhaft für Sie.
• In der Teilungserklärung ist definiert, welche Gewerbearten in den einzelnen Einheiten betrieben werden dürfen. Sie als Investor sollten sich im Klaren sein, wie Sie Ihre Einheit vermieten möchten und welche Nutzung Sie dafür vorsehen.

Wie macht man eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung muss erstellt werden, bevor die Immobilie in einzelne Anteile aufgeteilt und die einzelnen Wohnung verkauft werden dürfen. Sie wird notariell beurkundet und kann nach den Vorgaben des Eigentümers des Mehrfamilienhauses vom Notar aufgesetzt werden. Sie benötigen die Dokumente in folgender Reihenfolge:

1. Aufteilungspläne erstellen. Hier kann ein Architekt helfen.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Das Bauamt stellt auf Basis der Aufteilungspläne die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf.
3. Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen: Hier kann ein Notar helfen.
4. Wohnungsgrundbücher werden nach erfolgreicher Prüfung der eingereichten Unterlagen vom Grundbuchamt erstellt.

Wenn man als Investor eine bestehende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, findet man somit bereits eine Teilungserklärung vor, die man sich genau ansehen sollte. Denn eine Änderung der Teilungserklärung - insbesondere bei baulichen Maßnahmen, die die Eigentumsverhältnisse verändern - kann nur mit der Zustimmung aller Mitglieder der Gemeinschaft durchgeführt werden.

Wann muss die Teilungserklärung verändert werden?

Bei baulichen Veränderungen, welche die Eigentumsanteile ändern, muss auch die Teilungserklärung angepasst werden. Hierfür ist die Zustimmung aller Eigentümer und deren Gläubiger erforderlich. Eine solche bauliche Maßnahme ist zum Beispiel die Vergrößerung der bestehenden Balkone oder auch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen, bei denen Teile des Treppenhauses zu Sondereigentum gemacht werden sollen. Das Treppenhaus gehört zum Gemeinschaftseigentum und mit der Zusammenlegung würden die Eigentumsanteile der anderen Eigentümer sinken.

Wann muss die Teilungserklärung nicht geändert werden?

Wenn der Eigentümer Veränderungen an seinem Sondereigentum vornimmt, so kann er das ohne Zustimmung der anderen Eigentümer tun und vor allem auch ohne Änderung der Teilungserklärung. Allerdings sollte man sich vor baulichen Maßnahmen informieren, was zum Sondereigentum gehört. Die Zustimmung der anderen Eigentümer kann jedoch bei einigen Maßnahmen erforderlich sein, da durch bestimmte bauliche Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betroffen sein kann. Der Einbau eines Kaminofens beispielsweise bedarf der Zustimmung der Miteigentümer, wenn der hauseigene Schornstein - der Gemeinschaftseigentum ist - als Abzug verwendet wird. Eine Änderung der Teilungserklärung ist in so einem Fall aber nicht notwendig.

Was steht in der Teilungserklärung drin?

In der Teilungserklärung ist genau definiert, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Teile des Mehrparteienhauses, die gemeinschaftlich genutzt werden, wie zum Beispiel das Treppenhaus, der Garten, die Waschküche oder der Trocknungsraum. Sondereigentum hingegen wird nur individuell genutzt, wie zum Beispiel die Eigentumswohnung selbst oder der Dachboden. Auch Sondernutzungsrechte, wie z.B. die Nutzung von Stellplätzen, sind in der Teilungserklärung festgehalten.

Im Einzelnen findet man in der Teilungserklärung Regelungen zu folgenden Punkten:

• Die Eigentumsanteile in 100stel, 1000stel oder 10.000stel
• Größe, Lage und Anzahl aller Eigentumswohnungen
• Regelungen zum Sondereigentum
• Angaben zum Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrechte
• Beschreibung und Größe des Grundstücks
• Regelungen zum Stimmrecht und zur Beschlussfähigkeit
• Aufteilung der Kosten und Lasten
• Bestellung des Hausverwalters

Folgende Bestandteile sind in der Teilungserklärung vorgeschrieben:

• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung

Der Aufteilungsplan beinhaltet die einzelnen Teile des Gebäudes inklusive ihrer Lage, Größe und Grundrisse im Maßstab 1:100. Die einzelnen Eigentumsanteile sind mit einer Nummer versehen und anhand dieser Nummer lässt sich in den Plänen erkennen, welche sonstigen Flächen wie z.B. Dachboden oder Keller zu dem Eigentumsanteil gehören. Der Anteil eines Eigentümers selbst wird oft in Tausendstel angegeben. So bedeutet beispielsweise 231/1000, dass der Eigentümer 23,1% des gesamten Gebäudes besitzt. In der Regel berechnet man den Miteigentumsanteil, indem man die Wohn- und Nutzfläche des Sondereigentums im Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche betrachtet. Der Aufteilungsplan ist nur dann gültig, wenn das Bauamt oder ein Sachverständiger das Dokument geprüft hat.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt erstellt und bescheinigt, dass die einzelnen Wohnungseinheiten einzeln genutzt werden können und somit abgeschlossen sind. Würde beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung ohne Wohnungstür existieren, so wäre die Wohnung nicht abgeschlossen. An diesem Beispiel dürfte klar werden, warum die Abgeschlossenheitsbescheinigung gesetzlich für eine Einheit vorgeschrieben ist. Die gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet § 3 WEG[4].

Die Gemeinschaftsordnung regelt im Grunde genommen das Zusammenleben der Eigentümer untereinander. Sie wird auch als Miteigentümerordnung bezeichnet. Hier findet man Details bezüglich der Kostenverteilung oder auch die Definition von Sondernutzungsrechten. Eine Hausordnung kann enthalten sein, ist aber keine Pflicht.

Was ist das Gemeinschaftseigentum?

Häufig sind nach außen sichtbare oder von allen Bewohnern genutzte Teile des Gebäudes Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies sind meistens unter anderem

• Fenster
• Balkone
• Außenfassade
• Haustür
• Flur
• Keller
• Dach

So kann auch gewährleistet werden, dass das Gebäude nach außen hin einen einheitlichen Eindruck macht.

Was ist Sondereigentum?

Das Gegenteil von Gemeinschaftseigentum ist das sogenannte Sondereigentum (§ 3 WEG[4]). Dafür ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich und darf eigene Entscheidungen bei der Veränderung treffen, ohne das Einverständnis der anderen Eigentümer einzuholen. Grundsätzlich beinhaltet das beispielsweise das Innere einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet. Wenn allerdings die Veränderung eines Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum beeinflusst, so muss wiederum ein Beschluss in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Möchte beispielsweise ein Eigentümer eine tragende Wand entfernen, so geht dies nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer, da tragende Wände Gemeinschaftseigentum sind. Nicht tragende Wände hingegen sind Sondereigentum und dürfen ohne Zustimmung entfernt werden. In jedem Fall ist es aber empfehlenswert, einen Statiker zurate zu ziehen, um die Statik der Immobilie nicht zu gefährden.

Wo ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung definiert?

In der Teilungserklärung kann auch die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung geregelt werden. Gemäß § 25 Abs. 3 WEG[5] müssen mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile entweder persönlich oder durch eine Vollmacht auf der Versammlung vertreten sein. Ist nun beispielsweise in der Teilungserklärung niedergeschrieben, dass eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig ist, so kann im Extremfall ein einzelner Eigentümer über sämtliche Belange entscheiden. Dieser Fall kann auch eintreten, falls eine Eventualeinberufung nach der eigentlichen Eigentümerversammlung gestattet ist, sofern die erste nicht beschlussfähig war.

Ab dem 01.12.2020 soll es jedoch neue Regelungen zur Beschlussfähigkeit geben: die Versammlung soll unabhängig von der Anzahl der erschienen Eigentümer beschlussfähig sein.

Checkliste Teilungserklärung für Immobilienkäufer

1. Enthält die Teilungserklärung einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Gemeinschaftsordnung?
2. Liegt eine notarielle Beglaubigung, bzw. notarielle Beurkundung aller Dokumente vor?
3. Geht aus den Dokumenten klar hervor, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist?
4. Gibt es Sondernutzungsrechte?
5. Wie ist die Kostenverteilung geregelt? Könnten sich Nachteile für Sie ergeben?
6. Wie sind Stimmrecht und Beschlussfassung geregelt?
7. Liegen Hausgeldrückstände des Verkäufers vor und existiert eine Klausel, dass Sie diese Rückstände begleichen müssen?
8. Stimmen die Angaben aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein?
9. Sind widersprüchliche Regelungen zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung vorhanden? Falls ja, dann gilt die Gemeinschaftsordnung.
10. Falls Sie bauliche Veränderungen planen: welche Baumaßnahmen bedürfen der Zustimmung der anderen Eigentümer?
11. Existieren Beschränkungen, wenn Eigentum verkauft werden soll?
12. Gibt es Öffnungsklauseln, die von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichen?
13. Falls Sie eine Vermietung an einen gewerblichen Nutzer planen oder selbst ein Geschäft in Ihrem Sondereigentum betreiben möchten: ist in der Teilungserklärung die Rede von 'Geschäftsraum' oder von 'Ladenfläche'? Im ersteren Fall stehen Ihnen sämtliche Möglichkeiten offen, bei einer Ladenfläche hingegen dürfen Sie z.B. keine Gaststätte betreiben. Dafür würden Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer und eine Änderung der Teilungserklärung benötigen.

Haftungsausschluss: diese Checkliste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und dient auch nicht einer Rechts- oder Finanzberatung.

Quellen

1. [§8 WEG] Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), §8 Teilung durch den Eigentümer (WEG), Wohnungseigentumsgesetz, 2020
2. [§16 WEG] Wohnungseigentumsgesetz, § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (WEG), Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), 2020
3. [V ZR 174/11] Bundesgerichtshof, BGH 02.03.2012 - V ZR 174/11, Wohnungseigentum: Auslegung der Gemeinschaftsordnung bezüglich der Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung bzw. Erneuerung der Fenster im Bereich des Sondereigentums, Bundesgerichtshof, 2012
4. [§3 WEG] Wohnungseigentumsgesetz, § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (WEG), Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), 2020
5. [§25 WEG] Wohnungseigentumsgesetz, § 25 Mehrheitsbeschluß (WEG), Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), 2020